对于需要更多空间的有地住宅屋主来说，往屋顶加建或向地下扩建是很自然的想法。但在新加坡，有地住宅能否加建阁楼或地下室，很大程度上取决于市区重建局（URA，简称市建局）制定的规划规定。这些规定控制房屋可建的楼层数和整体建筑包络（building envelope），而阁楼和地下室在其中有特定的处理方式。本指南从原则上解释这些规定如何运作、需要哪些批准，以及需要提前规划的实际问题。
以上为一般信息，并非专业或法律建议。市建局的指导原则十分详细，会不时检讨，不同地区也可能有所不同。请务必在市建局网站上查阅最新指导原则，并与合格的建筑师合作。
市建局如何控制有地住宅的规模
新加坡的有地住宅受规划管制约束，这些管制决定了每块地上可以建什么。关键概念包括：
- 有地住宅区与楼层管制。市建局的总蓝图（Master Plan）和有地住宅指导原则规定了各区域允许的最高楼层数，通常为两层或三层。优质洋房区（Good Class Bungalow Areas）有自己更严格的管制。
- 建筑包络。对于许多有地住宅，市建局不只计算楼面面积，而是采用包络方式：最大建筑高度、与地界的退界距离，以及房屋必须容纳其中的轮廓。
- 住宅形式。独立式、半独立式和排屋各有具体规定，地块面积和临街宽度也会影响可建范围。
在规划任何工程之前，请先弄清楚您的地块属于哪个有地住宅区、适用什么楼层管制。市建局的网上规划工具和总蓝图是起点，建筑师可以为您的地块取得完整的发展管制参数。我们关于如何看懂土地测量图的指南，可以帮助您了解地界和地面标高。
阁楼如何处理
阁楼是位于屋顶内、在最高许可楼层之上的空间。市建局允许有地住宅加建阁楼，但须符合特定条件，通常包括：
- 阁楼包络。阁楼必须容纳在最高楼层之上规定的屋顶轮廓内，高度以及与房屋前方（有时也包括后方）的退缩距离都有限制。
- 楼面面积限制。阁楼楼面通常被限制为下一层楼面的一部分，因此不能直接变成完整的额外一层。
- 屋顶形式。坡屋顶、平屋顶和复折式（mansard）设计的处理方式各不相同，指导原则会规定允许的形式。
- 用途。阁楼一般可用作居住空间，例如卧室或书房，前提是符合通风、净高和安全等建筑要求。
如果拟建的阁楼超出允许的包络或楼面面积，市建局可能会把它视为额外的一层，而在已达到楼层上限的地区，这是不被允许的。这是阁楼方案需要重新设计的最常见原因。
地下室如何处理
地下室是大部分位于现有地面以下的楼层。市建局一般不把符合条件的地下室计入许可楼层数，这也是为什么地下室是有地住宅增加空间的热门选择。
市建局指导原则通常涉及的要点：
- 位于地下的深度。地下室必须大部分位于现有地面以下，露出地面的部分有限制。如果露出地面过多，就可能被算作一层。
- 退界。地下室可能需要与地界保持退界距离，有些情况下还须与道路或排水保留地保持距离。
- 采光井与开口。采光井、下沉庭院和坡道在限度内是允许的，因为它们会影响地下室从街上看的外观。
- 用途。地下室常用作停车场、娱乐室、储藏室或帮佣房，但须符合建筑、消防安全和通风要求。
阁楼与地下室：选项对比
| 因素 | 阁楼 | 地下室 |
|---|---|---|
| 主要规划限制 | 必须符合阁楼包络和楼面面积限制 | 必须大部分位于地面以下，以免被算作一层 |
| 常见用途 | 卧室、书房、游戏区 | 停车场、娱乐室、储藏室 |
| 施工复杂度 | 屋顶工程、结构加固 | 挖掘、挡土墙、防水、降水 |
| 对邻居的风险 | 较低，主要是噪音和脚手架 | 较高，地层移动可能影响相邻房屋 |
| 长期问题 | 屋顶下闷热、漏水 | 渗水、水浸风险、通风 |
对于排屋和半独立式住宅，地下室尤其敏感，因为与邻居共用分户墙，而且对方的地基就在附近。
需要的批准与专业人士
大多数阁楼和地下室工程属于加建与改建（A&A）或重建，需要正式批准。完整流程请参阅我们关于有地住宅加建与改建的详细指南。
- 合格人士（Qualified Person，QP）。由建筑师（结构工程还需专业工程师）准备并提交图纸。这类工程的规划申请，屋主不能自行提交。
- 市建局规划许可。确认设计符合规划规定，包括楼层管制和包络。
- 建设局（BCA）批准。涵盖结构图纸和建筑工程，包括开工前须取得的许可。
- 其他机构。视设计而定，图纸可能还需要其他机构批准，例如公用事业局（PUB）负责排水与防洪、民防部队（SCDF）负责消防安全，以及陆路交通管理局（LTA）负责靠近道路的工程。
批准下来之前切勿动工。未经批准的工程可能招致执法行动、被勒令恢复原状，日后出售房产时也会出问题。
需要提前规划的实际风险
水浸与排水。地下室容易水浸。公用事业局对最低平台标高和地下室入口的防护措施有规定。请确认您的地块是否位于低洼地区，以及是否面向排水保留地，这可能限制可建范围。
相邻房产。挖掘可能引起地层移动。承包商通常会在施工前对相邻房屋进行状况勘查，以便公平评估任何损坏。请及早与邻居沟通，在嘈杂的施工期间维持良好关系。
地下水与土壤。土壤勘察有助于工程师设计挡土墙和防水。防水做得不好会导致潮湿和渗水，日后修复代价高昂。
闷热与通风。屋顶下的阁楼可能非常闷热。请规划隔热、通风和空调。地下室则需要良好的机械通风和除湿。
费用与工期。由于涉及挖掘、支撑和防水，地下室工程通常比阁楼昂贵得多、耗时也长得多。请取得详细报价，并预留应急预算。批准明确后，您的合格人士可以就合理工期提供建议。
做决定之前
请与建筑师一起核实地块的楼层管制和包络，比较阁楼、地下室或简单的空间重新配置，哪一种能提供您需要的空间，并在施工费用之外，把专业费用和审批费用也纳入预算。一开始就认真做可行性研究，远比方案被驳回后再重新设计要省钱。
常见问题
根据市区重建局的规定，有地住宅的地下室算一层楼吗？ 符合条件的地下室一般不算在允许的楼层数内，所以地下室很受欢迎。它必须大部分低于现有地面，如果露出地面太多，就可能被算作一层楼。请查看市区重建局的最新指南。
为什么市区重建局会把我的阁楼当成多一层楼？ 如果拟建的阁楼超出允许的建筑范围或楼面面积，市区重建局可能把它当作多出的一层，而在楼层限制已满的地方这是不允许的。这是阁楼设计需要修改的最常见原因，可以先请建筑师核查你的地段。
屋主可以自己提交阁楼或地下室的图则吗？ 不可以。必须由合格人士（QP）提交，也就是建筑师，涉及结构工程的话还要有专业工程师。批准包括市区重建局的规划许可和建设局的批准，设计也可能需要公用事业局和民防部队等其他机构的许可。
联排和半独立式住宅，建地下室比阁楼风险更高吗？ 一般来说是的。挖掘可能导致地面移动，而邻居与你共用一道界墙，地基也很接近。承包商通常会在动工前对相邻房屋做状况勘察，及早和邻居沟通也有助于在施工期间维持良好关系。
阁楼或地下室在获批前就动工会怎样？ 未经批准的工程可能招致执法行动、被勒令恢复原状，日后卖房时也会出问题。在所有批准下来之前，不要动工。一开始就和建筑师做可行性研究，比计划被拒后再重新设计便宜得多。
官方资料： 市区重建局（URA）
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