如果你拥有有地住宅，正考虑分割地段、加建单位，或改变土地用途，就可能会遇到土地增值费（Land Betterment Charge）。当规划批准或地契条件变更使你的土地增值时，就需要向国家缴付这笔费用。许多业主直到项目后期才第一次听说它，而这时它可能大幅改变整个项目的账目。
本文说明土地增值费（LBC）通常在什么情况下会涉及有地住宅业主、原则上如何计算，以及在敲定计划之前应该问哪些问题。本文仅为一般信息，不构成法律或估价建议。相关规定、费率和程序可能会变动，请务必向市区重建局（URA）、新加坡土地管理局（SLA）及合格专业人士确认最新情况。
土地增值费取代了哪些收费
土地增值费自 2022 年 7 月起生效，把几项旧收费统一纳入同一框架：
- 发展费（Development Charge，DC）：当市区重建局批准更高价值的用途或更高的发展密度时征收。
- 差额地价（Differential Premium，DP）：当国家同意解除或修改地契中的限制时征收，例如对单位数量或用途类型的限制。
- 临时占用执照（TOL）费：适用于某些临时用途。
其基本理念没有改变。当国家批出的许可提高了你土地的价值，这部分增值（称为「增值」，betterment）中的一定份额要归还国家。政府将此形容为社会共同分享公共规划决策所带来的价值提升。《土地增值费法令》也设定了单一费率，业主不必再为每种收费分别计算。
有地住宅业主通常在什么情况下需缴付 LBC
触发点并不是「重建」本身，而是与已获授权的用途相比，你被允许在土地上做的事情价值提高了。这个已获授权的起点称为发展基准（development baseline）。
有地住宅业主可能遇到 LBC 的情况包括：
- 把一块地分割成数块，或建造超过基准所允许数量的住宅，例如在规划条例允许的情况下，把一块独立洋房地段改建为两间半独立式洋房。
- 改变土地用途，例如在获准的情况下从住宅用途改为其他用途类别。
- 提高发展密度超过基准，前提是规划条例允许更大规模的发展。
- 解除或修改地契限制，例如国家地契中限定土地只能建一间住宅的契约条款。这种情况以前属于差额地价的范畴，由新加坡土地管理局处理。
- 某些临时用途，以前需缴付临时占用执照费的情况。
相比之下，单纯把一间房子重建为一间房子、用途不变、且在现有基准之内，一般不会产生增值，因为你并没有获得新的发展权。某个具体计划是否需要缴费，取决于你所在地段的基准，所以不要想当然。我们关于有地住宅加建与改建的指南介绍了较小型工程在规划方面的要求。
LBC 如何计算
原则上，计算分为三个部分：
- 发展基准下的价值。根据已获授权的用途，土地值多少。
- 新许可下的价值。在新用途、新密度或限制解除后，土地值多少。
- 增值额。即两者之间的差额。收费按增值额的固定百分比计算，自 LBC 框架实施以来一直是 70%。由于政策可能会检讨，请向新加坡土地管理局或市区重建局确认现行费率。
两个价值如何得出，视具体情况而定。
- 费率表。大多数标准情况下，价值取自 LBC 费率表。新加坡被划分为多个地理区段，费率表列出每个区段内不同用途类别的费率。首席估价师会定期检讨这些费率表，一般每年两次，因此适用的费率既取决于地点，也取决于时间。
- 个别地段估价。在某些情况下，包括规模较大或较特殊的发展项目，首席估价师会单独评估土地价值，而不使用费率表。
费率表由政府公布，市区重建局和新加坡土地管理局也提供有关如何应用的信息。建筑师、规划顾问或估价师等专业人士可以在你敲定设计之前，帮你估算可能需要缴付的费用。
| 有地地段的情况 | 可能的 LBC 情况 | 应向谁查询 |
|---|---|---|
| 一间房子重建为一间房子，用途不变，在基准之内 | 一般没有增值，通常无需缴费 | 通过你的合格人士（QP）向市区重建局（规划）查询 |
| 分割地段或增建住宅单位 | 可能需就增值部分缴费 | 市区重建局，并寻求估价意见 |
| 解除地契限制，例如单一住宅契约条款 | 修改地契可能需要缴费 | 新加坡土地管理局 |
| 改为价值更高的用途类别 | 可能需就增值部分缴费 | 市区重建局和新加坡土地管理局 |
时间点、缴费与规划流程
LBC 与审批挂钩，因此会在项目的特定阶段出现。
- 提交规划申请时。当你或你的合格人士（Qualified Person，QP，通常是你的建筑师）向市区重建局提交发展申请时，当局会评估是否需要缴费。
- 在最终许可或地契变更生效之前。一般须在相关许可批出或地契修改完成之前缴清费用。你的合格人士和当局会告诉你具体的程序和期限。
- 涉及地契限制时。如果你的计划需要解除某项限制，由新加坡土地管理局处理该申请，费用也会在这一过程中评估。
由于费率表会定期修订，申请的时间点可能影响缴费金额。请向你的专业顾问了解，你的申请适用的费率是如何确定的。
重建前应该问的问题
LBC 可能让一个看起来有利可图的分割项目变得利润微薄，所以要尽早把它算进预算。
- 我的地段的发展基准是什么？你的合格人士可以取得这项信息，它是所有计算的基础。
- 我的地契有没有限制？请查看你的地契文件。我们关于如何看懂土地测量图的指南可以帮你了解实际地界，而地契中的契约条款可以请律师解释。
- 土地是否为租赁地契？如果剩余地契年限较短，可能还涉及延长地契。请参阅我们关于租赁地契有地住宅延长地契的说明，那是另一套独立程序。
- 大概要缴多少？请估价师或合格人士按现行费率估算，并了解如果在提交前费率修订，金额可能会变动多少。
- 扣除这笔费用后，项目是否仍然划算？还要加上建筑成本、融资成本、如打算出售的印花税，以及专业服务费。
常见误解
- 「只要重建就要缴 LBC。」不对。这笔费用与获得更高价值的发展权挂钩，而不是与施工本身挂钩。
- 「费率是按房价的百分比计算。」费用是按基准与新许可之间土地增值额的百分比计算，并以官方费率表或个别地段估价得出。
- 「我可以自己用费率表估算。」你可以得到一个粗略的概念，但区段、用途类别、基准和时间点都会影响结果。请寻求专业意见。
- 「只有发展商才会受影响。」分割地段或修改地契限制的个人业主同样可能需要缴付。
从哪里获取可靠信息
关于 LBC、费率表以及收费评估方式的官方说明，请参考新加坡土地管理局和市区重建局。你的建筑师或合格人士会负责与市区重建局处理规划事宜，产业过户律师则可以解释地契限制。如果你仍在购屋阶段，我们关于购买有地住宅的指南介绍了打算日后重建的买家在选定地段前应检查的事项。
官方资料： 新加坡土地管理局 · 市区重建局（URA）
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