那间带开放式厨房、多砌了一面墙或封了阳台的转售组屋，看房当天也许看起来完美无缺。但如果这些工程没有取得所需批准，问题并不会在卖家交出钥匙后就消失。在新加坡买房时遇到违规装修，往往意味着你连同责任一起买了下来。
本指南介绍如何发现可能未经批准的工程、买下之后由谁负责，以及常见的补救方式。本文仅为一般信息，不构成法律建议。组屋、公寓和有地住宅的规定各不相同，也会变动，所以请向建屋发展局（HDB）、建设局（BCA）、市区重建局（URA）或公寓管理方，以及你的产业过户律师确认具体情况。
什么算违规装修
「违规」一般是指需要批准或准证、却在没有取得的情况下进行的工程，或者超出了批准范围的工程。
在组屋里，许多装修工程都需要 HDB 准证，有些工程则完全不允许。常被发现的问题包括：
– 敲打或改动结构墙、柱子或横梁
– 改动家庭防空室的墙壁、门或天花板，这些都绝不能动
– 以 HDB 不允许的方式拆除或移动墙壁
– 未经批准改动浴室厨房等湿区和防水层
– 封闭服务阳台（service yard）或改动窗户，超出批准的指引范围
HDB 公布了装修指引和需要准证的工程清单。承包商必须名列 HDB 的装修承包商名录（Directory of Renovation Contractors，DRC），才能进行获准的工程。
在公寓和其他私宅里，常见问题包括：
– 未取得该项目所需批准就封闭阳台或花槽，可能涉及总楼面面积（gross floor area）的规定
– 在需要的情况下，没有专业工程师参与、也没有 BCA 批准就改动结构
– 违反公寓管理委员会（MCST）附例的工程，例如改动建筑外立面、窗花或冷气机架
在有地住宅里，加建和改建工程，例如加盖楼层、扩建或屋顶露台，通常需要 URA 的规划许可和 BCA 的建筑图则批准。
如何发现可能的违规工程
单凭肉眼不一定看得出来，但以下迹象值得多问一句：
- 格局与户型图不符。把房子与 HDB 的官方户型图或发展商的销售手册对照。墙不见了、多出房间或厨房换了位置，都是危险信号。
- 阳台或服务阳台被完全封闭，用的是玻璃、墙体或固定板材。
- 结构构件看起来被改动过。柱子不见了、横梁有不寻常的切口，或者家庭防空室装了非标准的门。
- 装修过的区域附近出现裂缝、下陷或水渍，可能说明工程做得不好。
- 卖家说得含糊，说不清是谁做的装修、有没有申请准证。
直接向卖家索取装修准证、批准信、承包商资料和 MCST 同意书。在你作出承诺之前，请中介和律师正式提出这个问题。
| 情况 | 要问或要查什么 | 可能的结果 |
|---|---|---|
| 组屋拆了一面墙 | HDB 准证，以及那面墙是否为结构墙 | 如不获允许，可能需要恢复原状 |
| 公寓阳台被封闭 | MCST 批准、项目指引，以及是否需要 URA 或 BCA 批准 | 可能需要拆除，或正式申请批准 |
| 有地住宅有扩建 | URA 规划许可和 BCA 图则批准记录 | 可能需要申请补批或拆除 |
| 厨房或浴室换了位置 | 湿区工程准证、防水记录 | 可能需要检查或按标准重做 |
买下之后谁要负责
这是许多买家忽略的一点。一般来说，房产及其中任何违规工程由现任业主负责。交易完成后，这个人就是你，即使工程不是你做的。
这可能意味着：
– 被要求自费将房子恢复到获批的格局
– 视违规情况，面对 HDB、BCA、URA 或 MCST 的执法行动或处罚
– 日后出售时遇到麻烦，因为买家的律师可能会提出同样的问题
– 如果损坏与未获批准的工程有关，保险理赔会变得复杂
在组屋转售交易中，转售流程包含检查，HDB 可能会要求在交易完成前纠正某些违规工程。但不要以为这样就能查出所有问题。对于私宅，你的律师可以向 URA 和 BCA 等机构发出法律查询（legal requisitions），并向 MCST 核实，但并不是每个问题都会在这些回复中显示出来。
签约之前如何保护自己
- 在签购房选择权（Option to Purchase）之前提出。一旦付了选择权费并行使了选择权，你的议价筹码就会大大减少。尽早提问、尽早检查。
- 请专业人士检查。验房师，或在涉及结构问题时请专业工程师，可以评估这些工程。
- 请律师加入保护性条款。例如要求卖家在交易完成前纠正指定工程，或提供批准文件。具体怎样合适，由你的律师提供意见。
- 把费用计入出价。如果很可能需要恢复原状，先请承包商估价，再去议价。
- 必要时果断放弃。严重的结构改动可能代价高昂、风险也大。再好的格局，也不值得用一个不安全的家去换。
违规工程只是全面尽职调查中的一项。也值得读一读买房前如何查看水灾风险；如果你打算买有地住宅，还可以参阅购买位于私人道路上的有地住宅。
如何补批或纠正违规工程
如果你已经买下有未获批准工程的房子，或者决定要买，通常有两条路：
- 申请补批。如果符合现行规定，有些工程可以事后获批。这通常需要向 HDB、BCA 或 URA 提交图则，有时须由合格专业人士办理；公寓的工程还需取得 MCST 同意。获批并无保证。
- 恢复原状。如果工程无法获批，就需要拆除，并把房子恢复到获批的格局。组屋请使用 DRC 名录上的承包商，并申请所需的准证。
实用步骤：
– 尽早联系相关机构或 MCST，问清楚需要做什么。
– 保存每一封信函、每一份准证和发票的记录。
– 不要忽视通知。及时回应通常会让整个过程更顺利。
买家的明智做法
在权衡买房时的违规装修问题时，冷静、周全的核查，胜过被漂亮的装修冲昏头脑。把房子与获批图则对照，索取准证，请律师和验房师参与，并把纠正费用纳入你的决定。如果你还涉及外国人购房规定，请参阅外国人在新加坡购买房产。做好这些检查，你就能放心买下，或者在时髦的格局变成昂贵的麻烦之前及时抽身。
常见问题
发现邻居的单位有违规装修，我可以举报吗？ 可以，对未经批准或不安全的工程有疑虑，可以向相关机构反映。组屋单位向建屋发展局反映，公寓则找管理委员会或管理处，私人产业的结构问题则可能涉及建设局。请通过官方渠道，提供地址和你观察到的情况。
买房后才发现有违规装修，可以向卖家追讨吗？ 这要看买卖合约、卖家披露了什么，以及法律允许什么，所以应尽快咨询律师。请保存购买权证（Option）文件、有关装修的往来信息和照片。理想的做法是在行使购买权之前就提出此问题。
已完成的工程要补办批准，需要多久？ 没有固定的时间表，因为这取决于工程类型、负责机构，以及图则是否符合现行规定。可能还需要合格专业人士准备申请文件。请尽早联系建屋发展局、建设局、市区重建局或管理委员会了解要求，不要想当然认为一定获批。
公寓的阳台封起来一定违规吗？ 不一定，要看发展项目的批准、相关准则以及管理委员会的附例，有些封阳台的做法可能涉及总楼面面积规定。请向卖家索取批准信，并在承诺购买前让律师向管理委员会和相关当局查证。