在新加坡，你还住在租来的房子里，却听说房东要卖房，难免会感到不安。我是不是要搬走？陌生人会来参观我住的地方吗？我的押金怎么办？好消息是，房子卖掉并不代表你会马上流落街头。接下来会发生什么，主要取决于你的租约、房产类型，以及这笔买卖的安排方式。
本指南解释你需要检查什么、可以预期什么，以及如何保护自己。内容仅为一般信息，并非法律意见。如果情况复杂或发生纠纷，请咨询律师。
第一步：仔细阅读你的租约
你的租约（tenancy agreement，常简称 TA）是这里最重要的文件。请留意以下条款：
- 出售或终止条款。有些租约允许房东在出售房产时提前终止租约，通常有规定的通知期，有时还会给予补偿。有些租约则没有这类条款。
- 看房条款。许多租约允许房东或中介带潜在买家或租客来看房，通常需要合理的提前通知，并在合理的时间进行。
- 转让条款。这类条款可能说明租约期间房屋易主时会怎样处理。
- 集体出售（en bloc）条款。如果是公寓，请查看是否有涉及集体出售的条款，集体出售的运作方式与个别业主出售不同。
- 外交条款（diplomatic clause）。这一条款允许租客在特定情况下（例如工作调动）提前终止租约，如果你决定搬走，它可能会给你更多选择。
如果你租房时有找中介，可以请对方为你讲解相关条款。把签好的租约和印花税证明放在容易找到的地方。
带租约出售与空置交房出售
房东通常会以以下两种方式之一出售房产，这会决定你有哪些选择。
- 带租约出售（selling with tenancy）。买家在你仍住在里面的情况下买下房产，通常是希望从第一天起就有租金收入的投资者。在这种情况下，新业主一般会按原有条款继续现有租约，但具体的法律状况取决于你的租约和买卖条款。
- 空置交房出售（selling with vacant possession）。买家希望房子是空的，通常是打算自住。房东需要你在交易完成前搬走，而这只有在你的租约允许提前终止，或者你自愿同意搬走的情况下才可能做到。
直接问房东打算采用哪种方式。尽早得到明确答复，有助于你做好规划。
常见情况比较
| 情况 | 通常会怎样 | 你应该怎么做 |
|---|---|---|
| 带租约出售，没有出售条款 | 租约通常由新业主继续履行 | 取得新业主的联系方式，并以书面形式确认押金安排 |
| 租约中有出售条款 | 房东可能按条款规定的通知期终止租约 | 查看通知期和是否有补偿，然后规划搬家 |
| 没有出售条款，但买家要求空置交房 | 房东可能会请你协商提前搬走 | 协商条件，例如搬家费用、免租或延长搬走时间 |
| 出售的是组屋（HDB flat） | 组屋出租的规定由建屋发展局（HDB）制定 | 向房东确认目前情况，并查看建屋发展局网站 |
应对看房，又不失生活安宁
如果你的租约允许看房，一般来说你应在合理范围内配合。不过，你仍然可以设定公平的界限。
- 约定看房时间表。建议固定时段，例如平日晚上或周末某一个时段，免得经常被打扰。
- 要求提前通知。请对方至少提前一天发信息，或按照租约的规定。
- 收好贵重物品。看房前把证件、首饰和电子产品收好。
- 需要的话可以在场。你可以选择在家，或请中介确认会有哪些人进入。
- 礼貌地提出疑虑。如果看房过于频繁，可以援引租约内容，与房东或中介沟通。新加坡的房地产中介受房地产代理理事会（CEA）监管，该机构为中介的行为制定了标准。
你的押金会怎样处理
押金是房屋出售时租客最担心的问题之一。如果房产带租约出售，押金应转交给新业主，由新业主负责在租约结束时退还。如果你因为房屋出售而搬走，原房东应在完成常规交房检查后退还押金。
保护自己的方法：
- 取得书面确认，写明交易完成后由谁保管你的押金。
- 记录房屋状况，拍摄带日期的照片和视频，最好能与当初的物品清单对应。
- 交房前处理好未完成的维修。我们的租客维修与保养指南说明了通常各项由谁负责。
想了解押金通常如何处理，可以参考我们从房东角度撰写的租房押金指南，了解房东一般会有什么期望。
如果你必须搬走
如果你的租约因房屋出售而结束，请尽量给自己预留充足的时间。
- 以书面形式确认确切的结束日期，以及双方同意的条件。
- 如果是协商提前搬走，可以谈条件。要求对方补贴搬家费用、减免最后一个月的租金，或给予弹性的搬走日期，都是合理的。这些都不是一定能拿到的，但许多房东宁愿顺利交接，也不想发生纠纷。
- 尽早开始找房。租房市场可能竞争激烈，一知道需要搬家就开始物色。
- 更新地址。新加坡公民和永久居民需向移民与关卡局（ICA）更新地址。工作准证持有人也必须在规定时间内向人力部（MOM）更新住址。请在各机构网站上查看最新规定。
- 安排水电等公用事业。注销或转移你的水电账户，并预约最后一次抄表。
如果出了问题
大多数房屋买卖都进行得很顺利，但在押金、提前终止或补偿等问题上仍可能出现分歧。请先尝试冷静地以书面方式解决。如果行不通，小额索偿庭（Small Claims Tribunals）可审理部分租赁纠纷，社区纠纷调解庭（Community Disputes Resolution Tribunal）或调解服务也可能是选项，视具体问题而定。请在新加坡法院官方网站查看资格要求和最新程序，涉及金额较大时可考虑寻求法律意见。
房东卖房时保持冷静
在新加坡，当房东出售房产时，仔细阅读租约、以书面形式沟通并记录一切的租客，处境最有利。尽早问清楚是带租约出售还是空置交房，保护好你的押金，并为看房设定合理的界限。处理得当的话，房屋出售只会是小小的插曲，而不是一场危机。
常见问题
新屋主买下房子后，可以涨我的租金吗？ 在固定的租期内，租金一般按租约所写保持不变，接手租约的新屋主通常也会沿用同样的条款。租约到期要续约时，才比较可能有调整。请查看你的租约，并要求新屋主以书面说明立场。
我需要跟新屋主重新签租约吗？ 不一定。如果房子是带租约出售，原有的租约通常继续有效，不过新屋主可能请你签一份简短文件确认安排。签名之前请先看清楚，如果内容改变了原来的条款，可以请教中介或律师。
买卖完成后，我应该把租金付给谁？ 在收到书面通知之前，请继续付给租约上写明的人或账户。买卖完成后，新屋主或中介会发信息或信件告知新的付款方式。付款前先向原房东核实，因为骗子可能趁这段混乱时期行骗。
因为房子出售而必须提前搬走，可以要求赔偿吗？ 可以提出，而且往往值得协商。能不能获得赔偿，要看你的租约，尤其是出售或终止租约的条款。合理的要求包括搬家费补贴、减免最后一个月租金，或延长搬迁期限，所有协议都应以书面为准。
我可以要求买下自己租住的房子吗？ 你可以告诉房东自己有兴趣，有些屋主愿意优先卖给现有租客，不过这完全由屋主决定。认真考虑之前，先确认自己的购房资格和融资安排；如果是组屋，请到建屋发展局网站查看最新规定。
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