新加坡私宅价格远超许多单身年轻人能独自负担的水平，与兄弟或姐妹合资似乎是条聪明的捷径：合并收入申请更高贷款，分摊首付，也分担日常开销。这确实可行，但与兄弟姐妹合买房产的决定，会同时牵涉印花税、贷款上限、你未来的购房选择以及家庭关系。
本文聚焦兄弟姐妹联名购买私人房产。如果你考虑的是组屋（HDB flat），规则完全不同，请参阅我们的建屋局联合单身人士计划（Joint Singles Scheme）指南。本文仅为一般信息，并非法律或理财建议。印花税税率、贷款规定和降温措施都会变动，请向国内税务局（IRAS）、金融管理局（MAS）和建屋局（HDB）查询最新详情，并在做决定前咨询产业过户律师和房贷银行人员。
兄弟姐妹合买时额外买方印花税如何计算
额外买方印花税（ABSD）是在一般买方印花税（BSD）之外另行征收的，取决于每位买家的居民身份以及他们已拥有的住宅房产数量。
联名购买的关键在于：两人或以上一起买房时，IRAS 会以买家中适用的最高 ABSD 税率，按整个购买价格计算，而不只是计算那个人所占的份额。实际情况是：
- 如果兄弟姐妹都是新加坡公民，且都是首次购买住宅房产，可能完全不需缴付 ABSD。
- 如果其中一人已拥有房产，即使只是一间组屋或组屋的部分产权，这次购买很可能要按该人第二套房产的税率，对整个价格征收 ABSD。
- 如果其中一人是新加坡永久居民（PR）或外国人，其身份可能把两人的税率一起推高。
房产数量是按所有住宅房产计算的，包括与父母联名持有的房产或继承的份额。很多兄弟姐妹就是因为其中一人仍是家里组屋的联名业主而中招。请仔细核查每个人的情况。税率表请查阅 IRAS，我们的永久居民购房的印花税与 ABSD 指南也解释了身份如何影响税负。
贷款：总偿债率、贷款与估值比率和连带责任
银行评估联名房贷时采用总偿债率（TDSR），这是 MAS 的规定，限制借款人合并每月总收入中可用于偿还债务的比例。合并两份收入能提高可借额度，但所有现有债务，如车贷、学贷、信用卡欠款和其他房贷，都会计入这个上限。
申请前需要了解的要点：
- 贷款与估值比率（LTV）上限取决于借款人已有多少笔未还清的房贷。如果任何一方已有房贷，可贷金额可能较低，需要付的现金首付则较高。
- 贷款期限可能根据借款人的年龄设上限，通常采用按收入加权的平均年龄。兄弟姐妹年龄差距大，可能会受影响。
- 共同及个别责任（joint and several liability）意味着每位借款人都要对整笔贷款负责，而不是一半。如果你的兄弟姐妹停止还款，银行可以向你追讨全额分期付款。
- 公积金（CPF）的使用按个人计算。每人可在公积金局（CPF Board）的限额内动用自己的普通账户储蓄，出售房产时，各自需要把用过的金额连同应计利息退回自己的公积金账户。
认真看房之前，先向银行取得原则上批准（in-principle approval），了解实际的预算。
联权共有与分权共有
对兄弟姐妹来说，产权的持有方式比对夫妻更重要，因为你们将来很可能各自有配偶和子女。
| 特点 | 联权共有（joint tenancy） | 分权共有（tenancy-in-common） |
|---|---|---|
| 产权份额 | 均等、不可分割的权益 | 明确的份额，如 50/50 或 70/30 |
| 若一名业主去世 | 自动转给在世的业主 | 逝者的份额按其遗嘱或无遗嘱继承法处理 |
| 出资不均等 | 不会反映在产权上 | 可与每人的出资比例相符 |
| 对兄弟姐妹的一般适用性 | 较少采用，因为可能绕过未来的配偶或子女 | 通常较受青睐，但请与律师商讨 |
分权共有可以记录不均等的出资，也意味着每个人的份额可以传给自己的家人。这也代表你将来可能会与兄弟姐妹的配偶或子女共同拥有这套房子，因此立遗嘱和签订清晰的协议就很重要。我们的房产联名持有及后续变化指南更深入地介绍了产权变更。
为什么值得签共同持有协议
由律师拟定的书面共同持有协议，可以把家人之间常常默认、日后却容易争执的事项写清楚。常见内容包括：
- 首付、印花税、律师费和装修费用是如何分摊的
- 每月分期付款、管理费和房产税由谁支付、按什么比例
- 谁住在单位里；如果出租，租金收入和开支如何分配
- 如果其中一人一段时间内无法支付自己的份额怎么办
- 任何一方如何以及何时可以要求出售，售价如何决定
- 一方想买下另一方份额时的优先购买权
- 遇到结婚、离婚、移民或去世时如何处理
家人之间把这些写下来可能会觉得尴尬，但实际上，清楚的条款反而能保护彼此的关系。
买房前就规划好退出方式
兄弟姐妹的人生节奏各不相同。一人可能比另一人早好几年结婚、生子或移居海外。请事先规划退出途径：
- 出售整套房产，还清贷款并退回公积金后分配所得。请向 IRAS 确认卖方印花税（SSD）的持有期，在持有期内出售需额外缴税。
- 一方买下另一方的份额。买方需就所购得的份额缴付印花税，视其名下房产情况，也可能需缴付 ABSD。买方还必须凭自己的收入获得贷款资格。部分产权转让的最新规定请参阅 IRAS。
- 出租并继续作为投资持有，前提是双方都同意。
如果兄弟姐妹无法达成共识，纠纷可能闹上法庭，既漫长又昂贵。一份好的协议正是为了避免走到这一步。
对未来购房计划的影响
拥有私人房产的部分产权会带来连锁影响：
- 组屋购买资格。私宅业主购买组屋会受到限制，包括部分转售组屋的等待期，以及在持有私宅期间不能购买新组屋。请查阅 HDB 最新的资格条件，也可参阅我们的组屋与私宅购买资格对比。
- 你的下一套房。当你结婚并想与配偶一起买房时，你现有的份额会被算作一套房产，新购房产可能因此需缴 ABSD，除非你按 IRAS 规定的条件将其出售。
- 房产税。自住业主税率一般只在有业主住在单位内时适用。具体如何适用于你的情况，请查阅 IRAS。
这适合你吗？
如果你们在金钱上彼此信任，未来十年的计划大致一致，而且双方都能接受对整笔贷款负全责，那么与兄弟姐妹合买房产可能是合理的选择。如果其中一人可能很快结婚、收入不稳定，或已经拥有房产，风险就较高。请先算清 ABSD、贷款资格和退出成本，把一切写成书面协议，并在签署购房选择权（Option to Purchase）之前，向律师和银行寻求独立意见。
官方资料： 国内税务局（IRAS）
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