如果你正在计算自己能借多少钱来置业，决定答案的两条规则就是总偿债比率（TDSR）和房贷偿还比率（MSR）。及早弄懂新加坡的 TDSR 和 MSR 贷款上限，能帮你省去不少失望，因为无论你看中的房价是多少，它们才真正决定银行或建屋发展局（HDB）实际会批出多大额度的贷款。这两者都是新加坡金融管理局（MAS）设定、由贷款机构执行的可负担能力护栏，都是根据你的收入和现有债务来计算的。本文属于帮助你规划的一般性信息，并非针对个人的理财建议，因此在做决定前，请向金管局、建屋发展局或你的银行确认现行规则与比率。
简单来说是这样的。总偿债比率（TDSR）会把你每月所有的偿债义务加在一起来看。房贷偿还比率（MSR）只看你的房贷月供，而且仅适用于特定类型的房产。大多数买家需要同时通过这两项测试。
TDSR 究竟衡量什么
TDSR 会限制你每月总收入中可用于偿还所有债务的比例。这意味着它计算的范围远不止你正在申请的这笔新房贷。车贷、个人贷款、助学贷款、信用卡欠款、装修贷款以及其他任何房产按揭，全都被纳入同一个计算之中。如果你本来就背着不小的每月还款负担，它们会直接侵蚀你申请房贷的空间。
正因为这是一项衡量总债务的测试，TDSR 往往是最让买家意外的一条规则。一个薪水不错、但背着大笔车贷和循环信用卡欠款的人，可能会发现自己的借贷能力比预期小得多。实用的经验是：在申请之前尽早减少或还清其他债务，因为更干净的债务状况能为你真正想要的那笔贷款腾出比率空间。
TDSR 广泛适用于各类房产购买和再融资，因此几乎每位买家都要面对这条基准测试。请在金管局网站查看现行的 TDSR 门槛，因为具体的百分比上限是一个可能随时间被检讨的数字。
MSR 在此之上又加了什么
MSR 的范围更窄。它只看你房产贷款的月供，并将其与你的每月总收入相比来设上限。关键在于，MSR 并不适用于每一笔购买。它针对的是组屋（HDB）以及向发展商购买的执行共管公寓（EC），当局希望在这个板块把还款额控制在公共住房买家能够轻松承受的范围内。
在 MSR 适用的情形下，你必须同时满足 MSR 和 TDSR，而真正起约束作用的是给出较小贷款额的那一项。对于私人公寓，或已过限制期的转售执行共管公寓，MSR 一般不适用，仅由 TDSR 来主导。这就是为什么同一位借款人会因所购房产类型不同而获批不同的贷款额度。请向建屋发展局或金管局确认现行的 MSR 上限及其涵盖的房产类型，因为这些细节会不时调整。
贷款机构如何评估你的收入
这两个比率都不是简单地套用在你的实际到手收入上。贷款机构会依据一定规则来评估你的收入，而这些规则可能会削减他们愿意计入的数字。固定月薪最受青睐。奖金、佣金和租金收入等浮动收入，通常会先打折扣才纳入计算，因为它们较不确定。自雇和自由职业收入一般也会取平均值并加以折算。
对于主要依靠非薪金收入或年纪较大的借款人，还有一层额外考量。贷款机构在做可负担能力压力测试时，会采用一个假定的利率，而非实际的优惠利率，因此你的贷款是按一个更高的名义月供来核定的。贷款年限上限以及你在贷款期满时的年龄也会被纳入考量。所有这些都意味着，你获批的贷款往往比“薪水乘以某个倍数”这种简单估算要小。在你据此做打算之前，请向你的银行经理问清楚他们会如何处理每一项收入来源。
TDSR 与 MSR 一览对比
下表将两条规则并排列出，让你看清各自在哪里发挥作用。请把这些描述当作方向性参考，并向相关部门核实实时的数字与适用范围。
| 特点 | TDSR | MSR |
|---|---|---|
| 计算内容 | 每月所有偿债义务的总和 | 仅限房产贷款月供 |
| 适用范围 | 大多数房产购买与再融资 | 组屋及向发展商购买的执行共管公寓 |
| 目的 | 整体债务审慎 | 让住房还款保持可负担 |
| 其他贷款的影响 | 减少可用空间 | 不直接受影响 |
| 通常哪个起约束作用 | 单独主导私人房产 | 对符合条件的组屋和执行共管公寓买家往往是更紧的测试 |
不带数字的推演思路
设想两位薪水相近的买家。第一位没有其他债务，正看中一套私人公寓。只有 TDSR 适用，凭借干净的债务状况，他们能享有该比率所允许的全部空间。第二位买家想买一套来自发展商的新执行共管公寓，而且还在偿还一笔车贷。他们必须通过对该房产类型更严格的 MSR，同时车贷又缩减了他们的 TDSR 空间。收入相同，获批的贷款却大不相同。
这个对比正是问题的核心。你的借贷能力并不是一个绑定在薪水上的固定数字。它会随着房产类型、你的其他还款义务、你的收入构成，以及贷款机构所采用的评估利率而变动。在你去看房之前先取得预先批准，也就是所谓的原则性批准（In-Principle Approval），会告诉你真正的上限，而不是一个一厢情愿的数字。
申请前的实用步骤
几个习惯能实实在在地提升你能拿到的贷款额度。还清或减少循环信用卡欠款和无抵押贷款，因为它们对 TDSR 影响很大。在申请房贷前的几个月里，避免新增车贷。如果你的收入以奖金为主或来自自雇，请保留清晰的记录，好让贷款机构公平地取平均值。可以考虑让一位有稳定薪金收入的共同借款人来提高合并评估后的数字，但同时要记住这会带来共同的还款责任。
最后要记得，这些比率会与你将遇到的其他规则相互作用，包括贷款与估值比率（LTV）上限以及印花税。请把整体情况都算进去，而不只是每月还款，并且在你签署任何文件之前，务必用现行的官方数字来检验你的方案。
延伸阅读
关于你能为房价融资多少的配套上限，请阅读我们的新加坡贷款与估值比率（LTV）上限指南。若想比较你的房贷可能来自哪里，请看组屋贷款与银行贷款对比以及更全面的新加坡房贷选择。如果你打算动用退休储蓄来置业，我们关于用公积金买房的指南与这些规则很搭配。