水龙头滴水、冰箱不再制冷、空调只吹出暖风。租来的家里有东西坏了，第一个问题往往不是怎么修，而是谁该付钱。在新加坡，租房维修（rental repairs）常常是房东与租客之间摩擦最多的问题之一，而大部分困惑都源于签约前没有仔细阅读租赁合同（tenancy agreement）。本指南将说明维修责任通常如何划分、标准条款是什么意思，以及如何冷静处理故障，好让一个小毛病不会在租约结束时演变成押金纠纷。本文为一般资讯，非法律建议。
为什么维修在新加坡租房中容易引发摩擦
新加坡并没有一部全国统一的规则来规定每一项维修由租客还是房东承担。你的责任几乎完全来自你们双方签署的租赁合同。由于这些合同都是私下拟定的，措辞因房子而异，一条看似不起眼的条款可能会把实际费用转嫁到你身上。
这里大多数房子至少是部分带家具的，所以合同不仅要涵盖房屋结构，还要涵盖电器、装置和家具。再加上潮湿的气候对空调是很大的考验、也容易发霉，在正常租期内自然会有不少东西损耗。趁着还没坏之前就弄清楚责任的界线在哪，日后能省下不少烦恼和金钱。
房东通常负责什么
房东一般对房产本身负责，并有责任让房子保持适宜居住的状态。在一份典型的合同中，这通常包括：
- 结构性问题，例如屋顶、外墙、天花板和地板。
- 主要的管道系统以及主水管和燃气供应。
- 电线布线和配电箱。
- 房东提供的固定装置，以及清单（inventory）中列明的家具或电器——当它们因正常使用而非人为不当使用而损坏时。
- 你入住之前就已存在的问题。
对于分层地契房产（strata property）例如公寓（condo），有些问题应由管理机构（management corporation）而非房东负责，例如公共区域的漏水。你的房东会把这类问题交给管理代理（managing agent）处理。如果你租的是组屋（HDB flat），你和房东都仍受建屋发展局（HDB）分租规定的约束，因此请在 HDB 官网查阅当前的最新要求。
租客通常负责什么
租客通常需要保持房屋清洁、合理使用，并负责日常的小修小补。租客常见的责任包括：
- 如果合同中含有小额维修条款（minor repairs clause），则每件物品在一定上限金额以内的小修和更换。
- 空调的定期保养，通常按租约中规定的固定间隔进行。
- 更换耗材，例如灯泡和磨损的水龙头垫圈。
- 修复因你本人或访客的疏忽而造成的损坏。
- 及时报告故障，以免情况恶化。
在我们这样的气候里，保养这一点尤其重要。许多合同要求定期保养空调，并规定如果因为跳过保养而导致机器故障，责任由租客承担。记得保留收据。
小额维修条款与合理损耗
在维修纠纷中，有两个说法起着最关键的作用。第一个是小额维修条款（minor repairs clause）。它通常规定，每件物品每次事故的维修费用在一个固定金额以内由租客承担，超出部分由房东承担。具体金额是可以协商的，并会写进你的合同，所以请仔细阅读并在签约前确认这个金额，而不要想当然地以为有一个标准数字。
第二个是合理损耗（fair wear and tear）。这是指有人正常居住时逐渐发生的、可预期的老化，例如油漆略微褪色，或地毯踩上去变软了。租约结束时，你一般无需为合理损耗恢复原状。但你要为实际损坏负责，例如洗手盆破裂或烧焦的痕迹。这个区别往往决定你能拿回多少押金，因此一份详细的入住清单（move in inventory）配上标注日期的照片，就是你最好的保护。
各项通常由谁负责
下表显示了责任通常如何划分。请仅将其作为一般参考。你自己的租赁合同始终优先于这些惯例，因此请以书面形式确认每一项。
| 维修或事项 | 通常是租客 | 通常是房东 |
|---|---|---|
| 灯泡烧坏或水龙头垫圈磨损 | 是 | 否 |
| 空调的定期保养 | 是 | 否 |
| 条款上限以内的小额维修 | 是 | 否 |
| 主要管道或线路故障 | 否 | 是 |
| 电器因正常使用而损坏 | 否 | 是 |
| 结构性或已存在的缺陷 | 否 | 是 |
| 因租客疏忽造成的损坏 | 是 | 否 |
东西坏了该采取的步骤
冷静并留下记录的做法能保护双方，通常也能更快解决问题。
- 先确保现场安全。如果有漏水或电路故障，先在总开关处关闭供应。
- 查看你的合同。找到维修和保养条款，弄清楚谁可能负责、责任到多少金额。
- 以书面方式通知房东或经纪。短信或电子邮件能留下带日期的记录。附上照片和清楚的描述。
- 在开工前就谁来安排和付款达成一致。把这一点写下来，以免日后产生报销纠纷。
- 聘用有能力的承包商，并保留每一张收据和保修单。
- 如果情况紧急并影响安全或居住条件，请合理行动以防止进一步损坏，并及时告知房东。
如果你和房东无法达成一致，可以通过社区调解（community mediation）寻求帮助；对于较小的金钱索赔，可以求助于小额索偿审裁处（Small Claims Tribunals）。对于任何重大事项，考虑向有资质的律师寻求法律意见。
签约前该检查什么
预防要从签约开始。在你正式承诺之前，和房东或一位在 CEA 注册的经纪（CEA registered agent）一起把房子走一遍，并且：
- 完成一份书面清单，列明每一件电器及其状况，配上标注日期的照片。
- 阅读小额维修条款，确认上限金额以及什么算作小额维修。
- 确认空调保养的间隔以及由谁付款。
- 要求把任何已存在的缺陷记录下来，以免日后被归咎于你。
- 记下维修时该联系谁，以及问题会多快得到处理。
如果你不确定某个条款是否公平，值得在签约前就提出问题，而不是等到故障出现之后。一份清晰的合同，是避免租房维修纠纷的最佳办法。
延伸阅读
想更多了解你在租约期间更广泛的责任和保障，请阅读我们关于租客的权利与责任的指南。如果维修纠纷其实关乎能否拿回押金或顺利搬走，请参阅续租或终止租约。如果你还在找房，我们关于如何找到租房的指南介绍了在做决定前该检查些什么。