如果你不是新加坡公民，想知道这里是否允许你拥有一套房，简短的答案是：可以，但有明确的限制。所以真正的问题不只是「外国人能不能买房」，而是你可以买哪些类型的房、要多付哪些成本、以及哪些情况需要先取得政府批准。本指南用通俗的语言梳理这些规定，帮你在爱上某套房源之前先做好规划。
请把以下内容都视为一般资讯，并非法律、税务或财务建议。规定与数字经常变动，行动前请向官方机构（市区重建局URA、税务局IRAS、建屋局HDB、金管局MAS）核实最新情况，并在下决定前就自身情况向产权转易律师（conveyancing lawyer）、受金管局MAS监管的房贷顾问以及在房地产代理理事会CEA注册的房产经纪咨询专业意见。
这里的「外国人」指什么
新加坡的房产规定取决于你的居留身份，而不仅仅是国籍。在住房方面，人们大致分为三类：新加坡公民、新加坡永久居民（PR），以及外国人（其余所有人，包括持工作准证或长期探访准证者）。本文聚焦最后一类人。如果你已持有永久居民身份，可选择的范围更广、也有所不同，请改读我们的姊妹指南以永久居民身份买房。
外国人拥有有地住宅和空地的关键法律是《住宅产业法》（Residential Property Act），由新加坡土地管理局（SLA）负责执行。它对「限制性住宅产业」加以限制，这主要指有地住宅，而对大多数公寓和共管公寓单位的处理方式则不同。你的移民身份还会影响你的额外买方印花税（ABSD）税率以及能否取得房贷，因此它决定了整个预算的样貌。
外国人能买什么、不能买什么
大致而言，外国人可以自由购买私人非有地住宅，例如共管公寓单位以及六层楼或以上建筑内的公寓，无需特别批准。有地房产和大多数政府组屋才是限制真正生效的地方。以下是大致情况；请把它当成入门地图，而非最终定论，并针对你的具体情况核实最新规定。
| 房产类型 | 外国人可以买吗？ |
|---|---|
| 私人共管公寓或公寓（非有地） | 可以，一般无需批准 |
| 私有化后的执行共管公寓（EC） | 可以，一旦完全私有化 |
| 新建或未满最低居住年限（MOP）的EC，以及所有组屋（HDB） | 不可以，不对外国人开放 |
| 有地住宅（排屋、半独立式、洋房） | 只有取得政府批准才可以 |
| 圣淘沙湾（Sentosa Cove）的有地住宅 | 可以，自住用途可较快获批 |
表格背后有几点值得说清楚。组屋（HDB），无论是向建屋局新购还是转售组屋，都完全不对外国人开放。执行共管公寓一开始带有政府组屋的条件，只有在满足最低居住年限（MOP）并在之后私有化后，才会完全转为私人产业；我们关于EC最低居住年限与私有化的说明介绍了这条时间线。有地住宅属于「限制性产业」，通常需要土地交易审批组（Land Dealings Approval Unit）批准，该单位会权衡诸如你是否为永久居民、以及你对新加坡经济贡献等因素。圣淘沙湾是众所周知的例外，外国人可在符合条件的情况下购买有地住宅自住。
需要预算的额外成本
购房价格只是你要支付的一部分。在新加坡，每位买家都要就房产的价格或价值缴纳买方印花税（BSD）。在此之上，外国人还要缴纳额外买方印花税（ABSD），而外国人的ABSD税率是所有买家群体中最高的。ABSD曾通过降温措施多次上调，因此切勿依赖你在网上看到的旧数字。
由于这些税率会变动、且由政策设定，本指南不会给出具体数字。相反，在你出价前，请直接在税务局IRAS的网站上查询最新的ABSD和BSD税率，并阅读我们关于额外买方印花税详解以及更广泛的房产降温措施的介绍，了解它们存在的原因以及变动的频率。一个有用的细节：某些外国人如果是与新加坡签有相关自由贸易协定国家的国民，在ABSD方面可能会被视同公民对待。这是否适用于你属于法律问题，请咨询你的产权转易律师，而不要想当然。
其他需要规划的成本包括：
- 处理你购房事宜的律师收取的法律与产权转易费用。
- 行使购买权（Option to Purchase）时应付的定金（option fee）与订金。
- 估价费、适用时的经纪佣金，以及任何装修费用。
- 持续性成本，例如管理费、房产税，以及若房子出租，还有租金收入的所得税。
购买流程如何进行
对外国人来说，实际步骤与任何购买私人房产的人大体相同，只有在购买限制性（有地）房产时才多出一道审批步骤。大致如下：
- 先安排好融资。外国人通常可以向本地银行申请房贷，但贷款与估值比率（LTV）上限、收入审核以及总偿债比率（TDSR）都适用，而且你不能动用公积金（CPF），因为你并没有缴交。房贷经纪可以帮你比较各银行的方案。
- 聘请在CEA注册的房产经纪（如果你需要代理），并在付钱给任何人之前先在CEA公开名册上核实经纪身份。
- 看房、议价并锁定单位，通过购买权（Option to Purchase）预订，缴付定金以保留单位。
- 尽早委任产权转易律师。关于他们从产权核查到交易完成的工作，请参阅聘请产权转易律师。
- 在期限内行使购买权并缴纳各项印花税，然后完成交易、领取钥匙。
如果你的目标是圣淘沙湾以外的有地住宅，还需在完成交易前向土地交易审批组（Land Dealings Approval Unit）提交申请，且要预留时间，也不保证一定获批。
避免代价高昂的错误与诈骗
外国买家有时正因为对本地做法不太熟悉而成为目标。切勿向你尚未核实的「房东」或「经纪」转账，切勿在你的律师确认安排之前付款，遇到任何可疑情况请向警方或通过ScamShield举报。任何经纪的执照都请先在CEA名册上核实。
两个实在的提醒。房产可能贬值，也可能升值，没有人能向你承诺回报，所以请买一套你能从容持有的房子，而不是一场必须转手才能获利的赌注。另外，切勿为减少印花税而刻意安排购房结构，例如增减业主；专为规避ABSD而设计的安排已引起税务局IRAS关注。如果你的情况较为特殊，签署任何文件之前请花钱获取妥善的法律与税务意见。相比在这种金额的交易上出错，这要便宜得多。
结论
那么，外国人能在新加坡买房吗？对大多数私人非有地住宅来说，可以，但要缴最高的ABSD、不能动用公积金、也无法购买组屋，而圣淘沙湾以外的有地房产则需政府批准。请就全部成本仔细算账，向税务局IRAS、市区重建局URA和金管局MAS核实最新规定与税率，并依靠产权转易律师、房贷顾问和持牌经纪来指导你的具体购房。