如果你每月领取固定薪水，申请房贷相当简单：银行看看你的工资单和公积金缴纳记录，基本就差不多了。但如果你是自由职业者、独资企业（sole proprietorship）经营者、房地产经纪、保险代理，或主要靠佣金收入的人，流程就不一样了。本文介绍新加坡自雇人士房贷是如何评估的、为什么你的贷款额可能比预期低，以及你可以怎样增强申请条件。
本文仅为一般信息，不构成财务建议。贷款规定由新加坡金融管理局（MAS）制定，建屋发展局（HDB）有自己的贷款标准，各家银行也会在此基础上执行各自的政策。请务必向贷款机构确认最新要求。
为什么浮动收入会被区别对待
银行需要确信你在未来 20 或 30 年里都能持续还款。受薪雇员的收入容易核实，也相对稳定。而浮动收入，包括佣金、花红、自由职业收费和业务利润，可能每年起伏很大，所以贷款机构会对其打折计算。
根据 MAS 的规定，银行在计算你可借多少钱时，浮动收入必须至少打 30% 的折扣（haircut）。简单来说，如果你申报的浮动收入是每月 $10,000，银行最多可能只计算其中的 $7,000，视其自身政策甚至可能更少。固定薪金部分通常不需要打折。
这个折扣会直接影响总偿债率（TDSR），以及（购买组屋或向发展商购买执行共管公寓时适用的）房贷偿还率（MSR）。两者都把你每月的还款额限制在你被认可收入的一定比例之内。我们的TDSR 和 MSR 详解指南对这两个比率有详细说明；这里的重点是：被认可的收入越低，可贷款的上限就越低。
银行如何计算你的收入
对自雇借款人而言，主要依据通常是国内税务局（IRAS）发出的评税通知（Notice of Assessment，NOA），上面列明你在某个课税年度的评定收入。银行通常会要求最近两年的 NOA，可能取平均值，也可能取较低的数字。这就是为什么你的报税方式不仅影响税单，还会影响买房。如果你申报了大额业务开支，评定收入就会下降，银行看到的收入也随之下降。我们关于自雇人士报税的指南解释了评定收入是如何计算的。
对于名义上属于雇员的佣金收入者，银行可能会看：
- 基本薪金部分，全额计算
- 佣金或浮动薪酬，通常按一段时间（例如过去 12 个月或过去两年）取平均值，再打折扣
- 公积金缴纳记录，有助于确认收入真实且规律
- 注明薪酬结构的雇佣信
对于混合收入者，例如既有兼职受薪工作又有自由职业收入的人，每一种收入会按其类型分别评估，然后合并计算。
贷款机构通常要求的文件
| 借款人类型 | 常见收入证明 | 贷款机构在核查什么 |
|---|---|---|
| 领取固定薪水的受薪人士 | 近期工资单、公积金缴纳记录 | 稳定且可核实的月收入 |
| 佣金收入者（雇员） | NOA、佣金结算单、公积金记录、雇佣信 | 一段时间内的平均收入，以及固定与浮动部分的比例 |
| 独资经营者或自由职业者 | 最近两年的 NOA、会计与企业管制局（ACRA）的商业注册、银行对账单 | 稳定的评定收入以及持续经营的业务 |
| 通过公司领薪的公司董事 | NOA、董事费或薪金记录、公司财务报表 | 个人收入是否可持续且有据可查 |
各家银行的要求不同，也会随时间变化，申请前请向你的银行客户经理或房贷顾问索取最新清单。
自雇人士：建屋局贷款与银行贷款
如果你购买组屋（HDB flat），可以在建屋局房屋贷款和银行贷款之间选择。你通常需要先取得组屋购买资格（HDB Flat Eligibility，HFE）信函，它会同时评估你的购屋资格和申请建屋局贷款的资格。
对于自雇申请人，建屋局一般会依据 IRAS 的记录来评估收入，其收入顶限规定适用于整个家庭。由于建屋局与银行的标准不同，一位借款人在某一方看来条件较弱，在另一方看来却可能可以接受，反之亦然。请在建屋局网站查看最新要求，包括有关公积金保健储蓄（MediSave）缴纳的要求，因为自雇人士有自己的保健储蓄缴纳义务。我们关于自雇人士保健储蓄缴纳的指南解释了相关规定。
购买私宅只能申请银行贷款，并适用 MAS 的收入折扣和 TDSR 规定。
增强申请条件的方法
规则你改变不了，但你可以把自己的财务状况以最好的方式呈现出来：
- 提前一两年规划。由于银行依赖 NOA，你今年申报的收入会影响你明年能借多少。如果你打算买房，可以与专业人士讨论报税和业务开支的处理方式，同时保持准确和诚实。
- 建立良好的记录。较长且稳定的自雇历史通常更能让贷款机构放心。很多人发现，在自雇的头一两年里较难获批。
- 个人与业务财务分开。开设专用的业务账户并保持记录整洁，能让银行更容易核实你的收入。
- 减少现有债务。车贷、信用卡欠款和个人贷款都会占用你的 TDSR 额度。申请前还清这些债务，可以腾出空间。
- 加入有固定收入的共同借款人。有稳定薪水的配偶或家人可以改善合并后的评估结果，不过他们也要承担还款责任。
- 考虑抵押或展示金融资产。根据 MAS 规定，银行可以将符合条件的金融资产计入你的收入评估，但须打折扣。这对储蓄充足但收入起伏的借款人会有帮助。
- 尽早取得原则性批准（In-Principle Approval，IPA）。IPA 能在你决定购买前，让你大致了解银行可能借给你多少钱。它不是最终批准，但能降低过度承诺的风险。
- 比较不同贷款机构。各家银行对佣金和自雇收入的处理方式不同。房贷经纪或顾问可以帮你找出哪些银行对你的情况更友好。
拿到贷款之后
贷款到位后，自雇人士要留意现金流。某个季度生意不好，并不会改变你的月供。最好预留几个月还款额作为缓冲。锁定期结束、你考虑房贷转贷（refinancing）时，银行会重新评估你的收入，所以同样的原则会再次适用。
自雇或靠佣金收入并不妨碍你在新加坡买房，只是意味着你需要多做准备。了解收入折扣，清楚你的 NOA 上写了什么，整理好你的债务，并尽早与贷款机构沟通。这样你就能最清楚地知道，自己可以轻松负担多少。
常见问题
自雇人士创业第一年申请房贷会更难吗？ 通常是的。银行很依赖最近的评税通知书（NOA），创业不足一两年的话，可供参考和平均的资料不多。稳定而较长的经营记录一般更能让银行放心，所以有些人会等到累积两年的评税通知书后才申请。
配偶的薪水能帮我多贷一些吗？ 有可能。若加入一位收入固定的共同借款人，整体评估可能会改善，因为固定薪水不会像浮动收入那样被打折扣。不过对方也要共同承担还款责任，双方都应先确认自己能负担这笔承诺。
公司开销报得越多，房贷额度会变少吗？ 可能会。银行通常以国内税务局评税通知书上的评定收入为准，开销报得多，评定收入就会降低。购屋前请先向税务专业人士咨询，并确保申报资料准确、诚实。
做自由职业的话，找房子前要先申请原则性批准吗？ 这是个明智的第一步。原则性批准能让你在决定购买前大致知道银行可能贷多少，避免超出负担。但它只是初步参考，并非最终批准，银行之后仍可能重新评估。
收入不稳定时，可以用存款或投资来支持贷款申请吗？ 有可能。银行可把合资格的金融资产计入收入评估，不过根据新加坡金融管理局的规定，这些资产同样要打折扣。对存款多但收入起伏大的人会有帮助。各家银行做法不同，建议逐一询问。
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