房子很可能是你这辈子最大的一笔支出，所以在签下任何一份文件之前，先学会如何避免买房买贵，绝对值得。买贵的痛，不只在成交那一天。它从一开始就压缩了你的资产净值，拉长了你的月供压力，一旦市场转冷、你又需要脱手，还可能让你陷入被动。让人安心的是，想付一个公道的价格，靠的多半是充分准备、耐心，以及愿意去核实事实、而不是听信销售话术。这份指南会带你了解新加坡的房价是怎么定出来的、哪些陷阱会推着买家多掏钱，以及哪些简单的核查能让你保持清醒。
本文为一般资讯，非财务、法律、税务或房产中介建议。价格、降温措施与贷款规定经常变动，请就一切内容向官方来源核实，并在做出决定前就自身情况向持牌专业人士咨询。
买贵到底是什么意思
买贵和买得贵不是一回事。在好地段，一个很大的数字仍可能是公道的；在差地段，一个不大的数字也可能太贵了。买贵，指的是就那套特定的单位、在那样的状况下、在那个时点，你付出的价格高过一个自愿而知情的买家与卖家会谈成的水平。同一栋楼、同一层的两套单位，也可能因为装修、景观、剩余屋契、朝向和噪音，公道地卖出不同的价钱。
多数买家手上最清楚的参照，是银行估价。当你申请房贷时，银行会为房产估值，并按那个数字放贷，而不是按你谈成的价格放贷。如果你出的价远高于估价，差额就得用现金补上。就组屋转售而言，这个差额有个名字，叫溢价（Cash-Over-Valuation，简称COV），必须在房贷和公积金之外另用现金支付。高额COV是买家在不知不觉中买贵的最常见方式之一，所以要把任何高于估价的溢价都当成实实在在的成本，而不是走个形式。
出价前先把价值这门功课做足
对抗买贵最有力的防线，是弄清楚类似的房子实际成交了多少钱，而不是卖家开价多少。开价是期望，成交价才是事实。在你认真看房之前，花点时间研究近期的可比成交，并且多参考几个来源。
- 市区重建局（URA）与建屋局（HDB）的成交数据。URA公布私宅的成交记录（caveat）与价格信息，建屋局则按镇区、单位类型和月份公布组屋转售成交价。这些是最接近中立记分牌的东西。
- 要看近期的可比成交，不要看旧的。在一个走动的市场里，一年前的成交几乎说明不了什么。要更看重同一栋楼、同一项目或同一条街上最近期的成交。
- 就真实的差异做调整。更高的楼层、装修过的室内、更长的剩余屋契、更安静的朝向，都各有价值。要如实记下这些差异，而不是想当然地认为你看中的单位就配得上整栋楼里的最高价。
- 弄懂是什么在决定那个数字。我们关于影响房产价值的因素，以及如何看懂房产市场数据的指南，能帮你把有用的信号从杂音里分辨出来。
下表比较了买家查询价格信息的主要渠道，以及每一种真正擅长的用途。
| 价格信息来源 | 它告诉你什么 | 要留意什么 |
|---|---|---|
| URA与HDB官方成交数据 | 近期按区域和类型实际付出的价格 | 数据略有滞后；但仍是最中立的参照 |
| 银行或独立估价 | 放贷方认为这套单位值多少 | 决定你的贷款上限；任何高于它的溢价都得用现金 |
| 门户网站的开价 | 卖家希望卖到多少 | 往往偏乐观；不是价值的证据 |
| 经纪的口头指引 | 市场行情与议价空间 | 经纪可能是替卖家做事的；要独立核实 |
推着买家买贵的常见陷阱
就算是谨慎的买家，一旦被情绪或压力左右，也会买贵。要提防以下几点：
- 热门开盘或看房时的抢购热潮。当好几个买家争抢同一套单位时，怕错过的心理会盖过你的预算。在你踏进门之前先定好上限，并把它写下来。
- 被布置迷了眼，而不是看房子本身。新刷的油漆、好的灯光、租来的家具，卖的是一种生活方式。价值藏在房子的骨架里，也就是屋契、格局和地段，而不是那些抱枕。
- 被开价锚定。如果卖家开得很高，那么即便你还在公道价之上，每一次还价都会让人感觉像是在打折。改用成交的可比案例来锚定自己。
- 忽略了总成本。标价只是其中一部分。买方印花税（BSD）、可能适用于你的额外买方印花税（ABSD）、律师费、估价、装修，以及买房的全部成本，全都会累加起来。一个看起来还行的价格，等到把所有开支都算进去，可能就变得吃力了。
- 买了超出自己负担能力的房。为了赢下竞价而勉强出手，正是人们落得资产多、现金少的原因。要从你能负担多少房出发，而不是从你看过最漂亮的那套出发。
这些正好呼应了几个首次购房常见错误，而只要你事先把它们点名出来，就会容易避开得多。
议价与融资，别把自己绷得太紧
一旦你摸清了公道的区间，议价靠的就是纪律，而不是气势。出一个以可比成交为依据的价，并准备好心平气和地解释你的理由。卖家会尊重一个明显懂行情的买家。如果卖家不肯降到一个公道的数字，那是一条信息，而不是失败。
几个实用的习惯：
- 先拿到房贷的原则性批准。在现行规定下弄清楚你真正的借贷上限，能让你的出价切合实际，也让你的议价立场更有底气。
- 把估价当成现金上的硬底线。如果银行给这套单位的估价低于谈成的价格，差额你得用现金补。事先决定好，高于估价的溢价你愿意付多少（如果愿意付的话）。
- 留意你的公积金与现金搭配。动用公积金买房，会影响你手上留存的现金，以及你日后要还给自己公积金账户的应计利息。弄懂这个取舍，并向公积金局（CPF Board）核实最新规定。
- 别让上涨的市场催着你。如果价格在往上走，买贵的压力就会变大。我们关于旺市买房的指南，谈的就是当所有人都觉得要趁现在下手时，如何保持纪律。
- 核实你的经纪。任何就这笔交易给你建议的人，都应在房地产代理理事会（CEA）注册，你可以在CEA公开名册上查证。在你核实过这个人和这套房产之前，切勿支付任何订金。
什么时候该走开
对抗买贵最强大的一件工具，就是愿意走开。如果价格明显高过可比成交，如果卖家不肯降到一个公道的数字，或者只有掏空积蓄这笔账才算得过来，那么走开往往是明智之选。天涯何处无芳草。一笔让你财务变脆弱的买卖，无论价格多少，都算不上划算。
在你签约之前，做一次最后的诚实核查。这个价格有近期成交的可比案例撑得住吗？它经得起银行估价的检验吗？在留有一笔从容缓冲的前提下，你能覆盖包括印花税和装修在内的所有开支吗？只要有任何一个答案站不稳，就先停一停。短暂的等待，远比多年的懊悔便宜得多。
一般资讯，非专业建议
这份指南讲的是如何看待价值，好让你避免买房买贵，但它不能替代针对你自身情况的专业建议。房产有涨也有跌，过往走势不代表未来。法律与产权转易事宜请咨询产权转易律师（conveyancing lawyer），贷款请咨询银行或受金管局（MAS）监管的房贷顾问，印花税与税务请向税务局（IRAS）核实，交易请聘用CEA注册的房产经纪。在行动之前，务必直接向建屋局（HDB）、公积金局（CPF Board）、税务局（IRAS）、金管局（MAS）与市区重建局（URA）确认最新的数字、降温措施与资格规定。