这是新加坡组屋业主中被搜索得最多、却又最不被理解的问题之一。你的组屋建立在一份屋契之上，通常是99年，而这份屋契有一个到期日。那么，当你的组屋屋契到期时，究竟会发生什么？简短的答案很直接，尽管听起来有些让人不安：屋契届满，房子连同其所在的土地一并归还国家。本文解释这意味着什么、为何它远在到期之前就已重要，以及如何理性规划。
首先有一点很重要：本文为一般资讯，并非财务、法律或房产建议。有关融资、公积金动用以及任何重建计划的规定，都由当局制定并会随时间变动。对于你自己房子的决定，请向建屋局（HDB）核实最新情况，并咨询相应的专业人士。
关于屋契到期的简单真相
人们买组屋时，其实买的是在屋契剩余年限内居住的权利。他们并不永久拥有那块土地。当屋契归零，房子与土地的所有权都回归国家；实际操作中，也就是由代表政府持有屋契的建屋局收回。
这既不是什么漏洞，也不是隐藏的惩罚。租赁产权（leasehold）本就如此运作，绝大多数房子都适用。由此可以推出几点：
- 并不存在业主可以在到期时直接申请的自动续期或屋契补足。老旧的房子是一项会不断损耗的资产，其剩余屋契每年都在缩短。
- 房子的归还是有序进行的。建屋局与当局会为屋契即将到期的土地规划重建；居民不会一夜之间被弃之不顾。
- 多数业主早在到期之前就会搬走，因为99年屋契比大多数人在同一个家居住的时间都长。屋契到期是一个真实的事件，但它通常还要几十年后才到来。
理解这个简单真相，是关于较旧房子其他一切决定的基础。
为何它远在到期之前就已重要
你不必等到临近屋契到期，这个递减的倒计时才会影响到你。它的影响早在几十年前就会显现，主要体现在融资、公积金和转售上。
- 贷款取决于剩余屋契。买家能贷到多少，受他购买时屋契还剩多少年的影响。相关规定由金管局（MAS）和各银行制定，且会不时变动，因此切勿假设某个旧数字仍然适用。
- 公积金动用同样受影响。你能把多少公积金储蓄用于购房，与屋契能覆盖最年轻买家到某个年龄有关。这些规定由公积金局（CPF Board）制定；请向他们核实最新情况，也可参阅我们关于用公积金供月供的指南，了解公积金在购房中的角色。
- 屋契越短，转售越难。较短的屋契会限制谁能买、能怎么付款，这会影响房子出手的快慢与价格。我们关于屋契折旧与房产价值的说明谈到了价格通常的表现。
下表大致呈现随着房子在屋契周期中推进，各项考量会如何变化。这仅供示意，并不代表任何规定或价值。
| 屋契阶段 | 融资的大致情形 | 业主常权衡的问题 |
|---|---|---|
| 屋契剩余较长 | 在现行规定下，贷款与公积金的动用空间最大 | 居住、翻新、养育家庭 |
| 屋契中段 | 融资仍较宽松，但倒计时已被注意到 | 是持有、出售还是换更合适的房 |
| 屋契剩余较短 | 在现行规定下，贷款与公积金上限收紧 | 转售需求，以及是否适合年长业主 |
| 临近到期 | 融资非常有限 | 规划最终的搬迁与下一个家 |
SERS或VERS会救我的房子吗？
这是许多业主心里的指望，需要一个清晰而诚实的回答。SERS（选择性整体重建计划，Selective En bloc Redevelopment Scheme）与VERS（自愿提前重建计划，Voluntary Early Redevelopment Scheme），是政府可能在屋契彻底到期之前买回并重建老旧房子的两条途径。两者都存在，但对任何一座特定楼座而言，都不是保证。
- SERS很罕见，只提供给少数选定地块。你可以在我们的理解SERS指南中了解更多。
- VERS是自愿且长期的，面向未来几十年里众多老旧小区，由居民投票决定是否推进。我们关于VERS与老旧屋契的说明讲述了它意在如何运作。
稳妥的规划方式，是假设不会有任何计划提供给你的楼座，因为大多数房子都只会走完自己的屋契。如果计划真的到来，就把它当作意外之喜，而非既定方案。切勿抱着SERS或VERS会介入的假设去买、持有或高价买入一套房子，也切勿把任何较旧的房子当成「稳赚」的选择。房产有涨也有跌。
未雨绸缪，不必惊慌
这些都不意味着老旧的房子就是差的家。许多成熟组屋区地段中心、宽敞且交通便利。目标是把屋契放在心上，冷静地规划。
- 心里有数。查清楚你的屋契究竟还剩多少年。建屋局有记录，交易文件上也会显示。
- 让房子契合你的人生阶段。较短的屋契或许适合打算长住的年长业主，而年轻家庭可能更偏好较长的余地。如果你在权衡不同类型，我们对组屋与公寓的比较可以帮上忙。
- 诚实做预算。把屋契纳入任何购房与转售的预期，切勿凭乐观的假设去过度拉伸自己的财务。
- 获取正确的建议。贷款找银行或受金管局监管的房贷顾问，公积金规定找公积金局，法律与产权事务找产权转易律师，资格、屋契及任何计划找建屋局。
到哪里查真正的规定
由于融资规定、公积金上限与重建计划都会变，请不要依赖旧新闻或道听途说。可信的权威是：房子、屋契与各项计划找建屋局；公积金动用找公积金局；贷款上限找金管局；规划与重建背景找市区重建局（URA）。任何买卖的法律层面，可由产权转易律师提供意见。
当你的组屋屋契到期，房子回归国家，而这个现实早在最后一年之前就应影响你的决定。了解你的剩余屋契，为你真正拥有的家、而非你所寄望的计划做规划，并在采取任何重大行动前，向官方来源确认最新规定。
常见问题
我可以一直住到租约的最后一天吗？ 原则上，你有权在剩余的年限里居住，但实际情况取决于规定，以及你那一带的重建计划。在租约最后几年之前，请先向建屋发展局确认适用于你组屋的安排。
租约期满时，我会得到赔偿吗？ 不要想当然。租约到期归零时，组屋和土地会归还国家，屋主不能直接要求自动续约或领取款项。如果有适用的计划，由建屋发展局制定，请查询最新情况。
年长者还适合买剩余租约较短的组屋吗？ 对打算久住的年长屋主可能合适，但租约越短，融资和公积金的使用越受限制。请考虑你预计住多久，以及对转售的影响。银行或公积金局可以说明你个案的限制。
租约长短如何影响我使用公积金？ 你能用多少公积金买组屋，与租约是否覆盖最年轻的买家到某个年龄有关。这些规定由公积金局制定，也可能调整。购买较旧的组屋之前，请先向他们查询现行规定。
有没有办法在继续住的同时，把组屋的价值变现？ 建屋发展局有一项针对年长屋主的计划，让他们在继续居住的同时，变现组屋的部分价值。资格和条款由建屋发展局制定，也可能变动，所以决定之前请到其网站查看现行条件。
官方资料： 建屋发展局（HDB）