买房或卖房是大多数人一生中最重大的决定之一，而一位靠得住的新加坡房产经纪（property agent）能替你卸下不少重担。一位称职的经纪会带你走完看房、文件、定价与议价的全过程，帮你避开代价高昂的失误。本文将说明经纪实际负责哪些工作、CEA 监管框架如何保护你，以及如何与经纪配合，让整个关系从初次见面到拿到钥匙都顺畅进行。
以下内容并非法律或财务建议，只是一般资讯，旨在帮你提出更好的问题，并知道到哪里查证官方规定。
房产经纪实际做什么
地产代理（estate agent）远不只是看房时帮你开门的人。在卖方一侧，他们帮你整理和为房子定价、在房产平台上营销、安排看房、筛选咨询、就报价议价，并把文件一路处理到成交。在买方一侧，他们为你筛选合适的房子、安排看房、就报价提供建议，并与你的律师和银行协调。
一位好经纪还会让你保持冷静、有条理。他们熟悉典型的时间线、你需要准备的文件，以及常见的卡壳环节，因此临到最后才冒出的意外会更少。对新移民和永久居民（PR）来说，一位能用大白话解释建屋发展局（HDB）和市区重建局（URA）规定的经纪，价值尤其可观。
而经纪不该做的，是替你拿主意或推着你超出预算。他们的职责是提供信息和议价。在价格、房子和融资上的最终决定权，始终在你手里。
CEA 监管框架及其重要性
在新加坡，地产代理和代理行受房地产代理理事会（Council for Estate Agencies, CEA）监管。每位执业经纪都必须在持牌代理行注册，你可以在 CEA 公开名册（CEA Public Register）上查询任何一位经纪，确认其注册仍然有效，并查看他隶属哪家代理行。
务必聘用在 CEA 注册的经纪。查名册是免费的，一分钟就能搞定。这是你抵御无牌经营者的第一道防线，在租房这类骗局较多的情形下尤为重要。在你核实经纪身份、并在相关情况下核实房东的产权之前，切勿转出任何押金或留位费。
CEA 也规定了经纪应有的行为准则，包括披露义务，以及一条规则：未经明确的书面同意，经纪不得在同一宗交易中同时代表买方和卖方。若你觉得有任何不妥，都可以向 CEA 反映。
为自己挑选合适的经纪
对朋友最合适的经纪，未必对你最合适。要找一位在你具体情形上有真实经验的人，无论那是成熟社区里的转售组屋（resale HDB）、私宅／公寓（private condo）、有地住宅（landed property），还是租房。问问他近期处理过多少宗类似的交易，以及打算如何着手你这一宗。
在你正式委托前，有几项实用的核查：
- 在 CEA 公开名册上确认他的注册。
- 问清楚他会如何沟通、你多久能收到一次他的消息。
- 若是卖房，问他会如何为房子定价和营销，依据是什么。
- 问清楚他是只代表你，还是也为对方一侧行事。
- 在任何工作开始之前，把收费安排落成书面。
如果条件允许，不妨多面谈几位经纪。你是把一项重大的财务决定托付给这个人，因此融洽的默契和清晰的沟通，与一场自信的推销陈词同样重要。
卖方经纪、买方经纪，还是自己来
多数人只委托一位经纪，但了解各自的角色、以及独自操办这一替代方案，会很有帮助。下表以概括的方式比较几种常见安排。
| 安排方式 | 他们为谁行事 | 最适合 | 需要权衡的地方 |
|---|---|---|---|
| 卖方经纪 | 卖方 | 希望有人为自己的房子营销并议出最佳价格的业主 | 把营销方案和独家条款落成书面 |
| 买方经纪 | 买方 | 希望有人协助筛选并就报价议价的买家 | 厘清经纪如何受委托、如何收费 |
| 联合代理（两位经纪，co-broking） | 各自分别代表一方 | 多数转售交易，买卖双方各有自己的经纪 | 确认每位经纪只代表其中一方 |
| 不请经纪（自己来，DIY） | 你自己 | 有时间、有信心的业主，尤其适合流程简单的交易 | 营销、看房、文件和议价都得由你亲自处理 |
并没有唯一正确的答案。许多卖家看重由专业人士来承担繁重工作和议价，而一些经验丰富的业主则宁愿不请经纪自行卖房，以省下费用。如果你对自己动手这条路感兴趣，我们关于不请经纪自行卖房的指南会带你了解其中涉及的内容。
代理协议与费用如何运作
在经纪开始工作之前，你应当签署一份代理协议，写明工作范围、期限和费用。要仔细阅读。留意它是否为独家安排、期限有多长，以及若你把房子卖给了并非经纪介绍的买家会发生什么。
佣金是可以商议的，并未由任何监管机构固定为某个数字，因此不要想当然地认为存在一个标准费率。真正要紧的，是在工作开始之前，把金额、涵盖内容以及何时支付都谈妥并写下来。我们在关于经纪佣金与费用的指南中有详细说明。
保存好你的协议和任何关键的往来信息。清晰的书面记录，能在日后出现疑问时保护买卖双方。
在整个过程中良好配合
选定经纪之后，几个习惯能让事情保持顺畅。要如实说明你的预算、时间线和必备条件，因为只有掌握全貌，经纪才能把你服务好。要及时回应看房请求和文件请求，因为在快速变动的市场里，拖延可能让你错失一宗交易。
你可以期待经纪与交易中的其他专业人士协调，包括你的产权转让律师（conveyancing lawyer）、你的银行或房贷顾问，以及在涉及公积金（CPF）时，与建屋发展局（HDB）或中央公积金局（CPF Board）相关的流程。经纪负责引导房产这一侧，但在融资、公积金使用、印花税和法律条款上的决定，应分别向银行、中央公积金局（CPF Board）、税务局（IRAS）以及你的律师核实。
如果这段合作关系不顺，请趁早、平心静气地提出来。多数问题都源于预期不一致，而一次坦诚的对话往往就能化解。
延伸阅读
好经纪只是顺利搬家的其中一环。若想深入了解，可阅读我们关于房产经纪佣金与费用以及不请经纪自行卖房的指南。如果你正准备卖房，我们关于为房子定价和布置房屋以促成交的分步讲解，与本文的建议相得益彰。