如果你浏览过房产广告，可能见过「欢迎合作经纪」（co-broke welcome）的字样，或听中介说会「co-broke」某个单位。新加坡的房产合作经纪（co-broking），简单来说就是两位中介分别代表交易双方，携手促成同一笔交易。这种做法极为普遍，但许多买家、卖家、房东和租户并不清楚两位中介究竟各自代表谁，也不清楚谁该付哪笔佣金。
本指南讲解合作经纪如何运作、佣金通常如何在两位中介之间流转，以及哪些事项应以书面约定。本文仅为一般信息。佣金可以协商，法律并无固定标准，因此请务必在与你自己中介签订的协议中确认相关安排。
什么是合作经纪
在合作经纪的交易中，有两位中介：
- 卖方或房东的中介，负责推广房产，并代表业主进行谈判。
- 买方或租户的中介，负责寻找合适的房产，并代表买方或租户进行谈判。
两位中介可能来自同一家中介公司，也可能来自不同公司。他们会合作安排看房、传递出价并协调文件，但各自只对自己的客户负有责任，而不对另一方负责。
这一点很重要，因为负责监管新加坡房产中介的房地产代理理事会（CEA，Council for Estate Agencies）不允许一位中介在同一笔交易中同时代表双方，这被称为禁止双重代理（dual representation）。当双方都有中介时，合作经纪就是交易的正常运作方式。如果一位中介代表卖方，买方要么有自己的中介，要么不请中介直接交易。
合作经纪交易通常如何进行
- 发布房源。业主的中介刊登房产广告，通常会注明其他中介可以带买家或租户来。
- 另一位中介带来客户。买方或租户的中介联系挂牌中介，确认合作经纪条件，并安排看房。
- 通过中介出价。每位中介就价格和条件为自己的客户提供建议，再由两位中介传递出价和还价。
- 中介之间确认佣金条件。在谈判之前或期间，两位中介会商定佣金如何分配，或由谁向谁收取。
- 文件与交割。两位中介协调购房选择权（Option to Purchase）或租约、时间表和交房事宜，而各方客户仍需自行负责自己的法律和财务手续。
谁付钱给谁：常见安排
这方面没有统一规定。常见的市场惯例因房产类型以及是买卖还是租赁而异。下表列出了典型做法，但以你自己签订的协议为准。
| 情形 | 通常由谁支付佣金 | 两位中介通常如何分配 |
|---|---|---|
| 私宅买卖（合作经纪） | 卖方支付给自己的中介；买方通常无需支付 | 卖方中介通常会把部分佣金分给买方中介，常见为平分，但条件各有不同 |
| 组屋转售（合作经纪） | 卖方支付给自己的中介，买方另行支付给自己的中介 | 每位中介由自己的客户支付，因此可能不涉及分成 |
| 租赁（合作经纪） | 通常由房东支付给自己的中介；租户是否也要支付，取决于租金水平和市场惯例 | 要么各自向自己的客户收取，要么由房东中介与租户中介分成 |
| 一方有中介、另一方没有 | 只有聘请中介的一方支付 | 只有一位中介，因此不涉及分成 |
需要了解的几点：
- 所谓「分成」通常发生在中介之间，而不是客户之间。卖方中介分出佣金时，卖方一般不会因此多付；原先约定的佣金只是在两位中介之间分配。
- 即使是私宅买卖，有些买家也会付钱给自己的中介，例如希望获得专属的找房服务时。这必须以书面形式约定。
- 惯例会随时间变化。市场惯例，尤其是租赁方面，可能会改变。请你的中介说明目前的通行做法及其原因。
关于费用本身，请参阅房产中介佣金与费用详解。
与你的中介要书面约定哪些事项
CEA 要求中介使用规范的房地产代理协议。开始之前，请确保你的协议涵盖以下内容：
- 你是否需要支付佣金，以及金额多少。如果你是买家或租户，请直接问：「我需要付钱给你，还是你通过合作经纪分成获得报酬？」
- 如果对方中介不愿合作分成怎么办。偶尔会有挂牌中介不愿分佣金。请问你的中介，到时是否会要求由你支付。
- 独家代理。如果你作为卖方签了独家代理协议，其他中介仍可通过合作经纪带来买家，但房源由你的中介掌控。我们的房产中介独家代理协议指南解释了这类协议如何运作。
- 期限与终止。了解协议的有效期以及如何终止。
不要只依赖口头保证。如果中介说你不用付钱，请要求把这一点写进协议。
合作经纪对双方的利与弊
对卖方和房东而言：
– 更多中介带来买家或租户，通常意味着更多看房机会，也更有可能卖出或租出合理的价格。
– 分出佣金可能意味着你的中介每笔交易赚得更少，因此要确保他们仍然尽心为你推广和谈判。
对买方和租户而言：
– 你自己的中介可以帮你筛选房源、核实信息和谈判，而不必依赖代表对方利益的业主中介。
– 你的中介可能会自然而然地偏向提供合作分成的房源。请要求他们向你展示所有合适的选择，而不仅仅是可合作经纪的房源。
危险信号与良好做法
- 声称同时代表买卖双方的中介。这是不允许的。每一方都应有自己的中介，或者不请中介。
- 催你尽快决定，以免合作经纪「告吹」。中介之间的安排绝不应该催促你做决定。
- 佣金说法含糊不清。如果你得不到谁付什么的明确答复，请先暂停。
- 未注册的中介。每位中介都应在 CEA 注册。你可以轻松核实，方法见如何在 CEA 公共登记册上查询房产中介。
如果出了问题
如果你在佣金或中介操守方面出现纠纷，请先向该中介及其所属公司的主要执行人员（key executive officer）反映。如果仍未解决，CEA 提供有关投诉的信息，以及针对佣金纠纷和中介不当行为的纠纷解决途径。请保留协议、往来信息和任何收据的副本。
合作经纪并不需要担心，新加坡大多数由中介协助的交易都是这样完成的。弄清楚谁代表谁、谁付钱给谁，你就能明明白白地进行交易。
官方资料： 房地产代理理事会（CEA）
延伸阅读： 新加坡一名房产中介可以同时代表买方和卖方吗？