当父母失去心智能力，而家里的房子又必须出售时（可能是为了支付疗养院费用，也可能是因为组屋已经不再安全），就需要有人代表他们签署文件。如果您需要凭持久授权书（LPA，Lasting Power of Attorney）或法庭委任的监护令（deputyship）出售父母的房子，这是可以做到的，但整个过程比一般买卖更谨慎、也更慢。买方律师、银行、建屋发展局（HDB）和公积金局（CPF Board）都会要求您证明自己拥有出售的法律权限。
本指南聚焦于出售本身：受托人（donee）或监护人（deputy）可以做什么、什么情况下可能需要重新向法庭申请，以及售房所得应如何处理。本文仅为一般信息，并非法律意见。依据《心智能力法》（Mental Capacity Act）出售房产属于专业领域，您应与律师合作，并向公共监护人办公室（OPG）、家事司法法庭（Family Justice Courts）、建屋发展局和公积金局确认最新要求。
首先，确认您实际拥有哪种权限
一切取决于您手上的文件以及文件的具体内容。
- LPA 受托人是父母在仍有心智能力时委任、以便日后替他们做决定的人。LPA 只有在符合以下条件时才能用于房产事宜：授予了财产与事务方面的权力、已在 OPG 注册，并且父母现已就相关决定失去心智能力。仅有个人福利方面的 LPA，并不能让您出售房子。
- 监护人是在没有 LPA，或 LPA 未涵盖所需事项时，由法庭委任的人。法庭命令会明确列出监护人可以做的事。有些命令范围很广，有些则仅限于管理银行账户和支付账单等事项。
LPA 可能包含授权人亲自写入的限制或条件，而监护令可能列明具体权力，或明确排除处置不动产。如果您是两名或以上受托人或监护人之一，请确认你们必须共同行事（全体签名），还是共同及各别行事（任何一人均可签名）。如果您还不确定适用哪种途径，可参阅我们关于成为 LPA 受托人以及在没有 LPA 时申请监护令的指南，了解这两种文件本身。
什么时候需要法庭介入
许多家庭以为，已注册的 LPA 或监护令自然足以出售组屋。很多时候确实如此，但并非总是这样。在以下等情况下，您可能需要向家事司法法庭申请特定命令，或申请扩大您的权力：
- 监护令并未明确授权出售或处置房产
- LPA 限制处置住房，或对此表述不清
- 您作为受托人或监护人，想自己买下房产，或卖给亲属，这会造成利益冲突
- 出售涉及赠与、低于市价的价格，或任何让父母以外的人受益的安排
- 家庭成员对出售是否符合父母的最佳利益意见不一
熟悉心智能力事务的律师可以告诉您，现有权限是否足够，或是否需要提出申请。法庭处理时间不一，因此在签署任何购房选择权（option to purchase），或承诺任何依赖售房款项的新护理安排之前，请把这一点考虑进去。
比较不同的出售途径
| 情况 | 由谁签署出售文件 | 是否可能需要法庭程序？ | 需要核实的关键事项 |
|---|---|---|---|
| 已注册且具有财产与事务权力的 LPA，对房产没有限制 | 受托人（或按 LPA 要求由多名受托人） | 通常不需要，但请向律师确认 | 父母已失去心智能力；LPA 已注册；没有利益冲突 |
| 明确涵盖出售房产的监护令 | 监护人 | 出售本身通常不需要 | 命令中关于房产的确切措辞，以及任何汇报义务 |
| 未提及或范围有限的监护令 | 监护人，但须先取得进一步授权 | 需要，申请修改或扩大权力 | 要申请哪些额外权力，以及相关证明材料 |
| 既没有 LPA，也没有监护令 | 没有人能代父母签署 | 需要，须先申请监护令 | 证明已失去心智能力的医疗证据 |
最佳利益原则与您的责任
根据《心智能力法》，受托人或监护人必须以当事人的最佳利益行事，并考虑他们过去和现在的意愿、感受与价值观。出售住房是重大决定，因此最好以书面形式记录您的考量。值得记录的问题包括：
- 为什么现在需要出售？例如护理费用、组屋不安全，或长期搬入疗养院。
- 是否考虑过成本更低的替代方案，例如出租整间组屋或出租一个房间？
- 父母是否曾表达过对这间房子的意愿，例如希望留给某个人？
- 是否已征询其他家庭成员的意见？
您不得借出售房子为自己谋利。请保存收据、估价报告、信函，并简单记录每项决定。监护人尤其可能需要向 OPG 交代账目，完善的记录也能在日后有人质疑这次出售时保护您。
出售组屋或私宅的实际步骤
出售的流程与一般交易相似，只是文件更多。
- 进行估价并委任律师。房产经纪可以协助推广，但请一开始就告诉他们，您是以受托人或监护人的身份出售，因为买方律师会要求查看 LPA 或法庭命令。
- 如果是组屋，请确认已满最低居住期限（MOP），并按照 HDB Flat Portal 上的转售流程办理。建屋发展局可能会要求提供已注册的 LPA 或法庭命令及相关证明文件。请尽早联系建屋发展局，确认您作为代屋主行事的人需要提供什么。
- 如果是私宅，过户律师会处理买卖协议，并向新加坡土地管理局（Singapore Land Authority）提交文件，该局同样会要求查看您的权限证明。
- 还清房贷。如果仍有未偿还的贷款，请联系银行。银行对受托人和监护人有各自的处理流程。我们关于在房贷锁定期内出售房子的指南介绍了可能产生的罚款。
- 联名业主。如果父母与配偶或子女联名拥有房子，另一位业主也必须签名，而持有方式（联权共有 joint tenancy 或分权共有 tenancy in common）会影响每一份产权的去向。这一点请寻求法律意见。
售房所得如何处理
售房所得属于父母本人，而不是整个家庭。一般来说：
- 公积金退款。如果购房时使用了公积金，与任何出售一样，公积金部分（本金加应计利息）会先退回父母的公积金账户。详情请向公积金局查询。
- 现金余额。其余款项应存入父母名下的账户，或按照法庭命令或 LPA 的指示设立的账户。不要与您自己的资金混在一起。
- 只用于父母。款项应用于父母的护理、住房和其他需要，并保存记录。监护人在支出或投资方面可能有具体限制，较大的决定可能需要法庭批准。
- 税务。持有时间较短的房产可能需缴付卖方印花税（Seller’s Stamp Duty）；请向国内税务局（IRAS）查询。
与家人好好沟通
出售房子往往是兄弟姐妹之间矛盾浮现的时刻。请公开分享出售的理由、估价和款项的使用计划，最好以书面形式进行。如果父母仍能参与讨论，即使他们已无法做出法律上的决定，也请尽可能让他们参与。如果您是在父母失去心智能力之前读到这篇文章，我们关于如何与父母谈遗嘱、LPA 和他们的心愿的文章可以帮助您提前规划，包括 LPA 是否应专门写明出售住房的事宜。
规定、表格和程序可能会变动，因此在签署任何文件之前，请务必向 OPG、家事司法法庭、建屋发展局、公积金局以及合格律师确认最新要求。
官方资料： 社会及家庭发展部（MSF）