租客不交租，是新加坡房东可能遇到的最让人头疼的情况之一。房贷或贷款月供照样每月扣款，很多人一气之下就想换锁或者断水断电。千万别这样做。新加坡对追讨拖欠租金有一条清晰、合法的路径，按正确顺序一步步走，既能保住你的钱，万一闹到审裁庭或法院，也能让你处于有利位置。
本文带你走一遍这条路径：有书面记录的提醒、正式的催款函（letter of demand）、正确使用押金、小额索偿审裁庭，以及被称为「扣押财物抵租」（distress for rent）的法院程序。本文仅为一般性资讯，不构成法律意见。凡是超出简单索偿范围的情况，请咨询律师，并以新加坡司法机构（Judiciary）及国家法院（State Courts）官网上的现行规定和限额为准。
行动之前：先看租约，再看手上的记录
接下来的每一步都取决于两件事：租约怎么写，以及你能证明什么。
把签好的租约拿出来，重点看：
- 租金到期日和付款方式，这样你能准确证明欠租从哪天开始。
- 逾期付款或利息条款（如有）。一般来说，你只能收取租约中约定的费用。
- 终止条款，通常规定租金到期后逾期若干天未付，房东可终止租约。
- 押金条款，包括租期内押金能否用来抵扣欠租。
- 通知条款，规定正式通知必须以何种方式送达，例如电邮、挂号信或亲手递交。
接着，确认租约已在国内税务局（IRAS）完成印花税盖印。未盖印的文件在诉讼中使用前可能需要补盖，并可能被罚款。
最后，做一份简单的欠租记录：每期租金的到期日、应付金额、任何部分付款，以及你每次发信息的日期。银行对账单和聊天截图都是有用的证据。
一步步来：从友好提醒到正式索偿
1. 及时、礼貌地提醒。在租金逾期几天内发一条书面信息，问问对方是不是遇到了困难。双方商定一个短期还款计划，往往比任何法律途径都更省钱、更快。如果谈妥了计划，要把具体日期和金额写下来。
2. 引用租约的书面警告。如果提醒没有回应，再写一次，引用相关条款并列明欠款总额。语气保持客观，不要发出你在法律上无法执行的威胁。
3. 正式催款函。催款函要写明欠款金额、索偿依据、明确的付款期限，以及逾期后你将采取的行动，例如提出索偿或依租约终止租约。你可以自己写，也可以请律师代发。我们的如何用催款函追讨未付账款一文讲解了格式结构，同样适用于租金。请按通知条款要求的方式送达，并保留送达证明。
4. 若租约允许，终止租约。如果租金仍未支付，你或许可以依终止条款发出通知结束租约。终止租约并不会让债务一笔勾销，你仍然可以追讨欠租，以及租约允许的其他损失。
5. 提出索偿或启动法院程序。如果租客仍不付款，可以转向小额索偿审裁庭；金额较大或情况较复杂的，则走民事法庭，并可考虑扣押财物抵租。详见下文。
正确使用押金
很多房东以为押金直接扣下就行，实际情况要复杂一些。
- 租期内，只有在租约允许的情况下，你才能用押金抵扣欠租。许多标准租约规定押金不得充作租金，也有些租约允许房东先扣除，再要求租客补足。
- 租约结束时，押金通常用于抵扣欠租、水电账单以及超出正常损耗的维修费用，余额退还租客。
- 务必以书面方式交代清楚。给租客一份扣款明细，说明扣了什么、为什么扣，并附上维修收据。不加解释地没收押金，容易招来反索偿。
如果欠租超过押金，押金只能减少你的索偿金额。
小额索偿审裁庭与扣押财物抵租对比
小额索偿审裁庭（Small Claims Tribunals，SCT）隶属国家法院，处理许多住宅租赁纠纷，包括追讨欠租，前提是索偿金额在审裁庭的金额上限之内，且租约符合期限要求。申请在网上提交，程序通常先进行调解式的咨询（consultation），之后才进入聆讯。当事人一般不由律师代表出庭，因此费用较低。提交申请前，请先在司法机构官网查看现行的索偿上限、申请费和资格要求。
扣押财物抵租是《扣押法令》（Distress Act）下一项历史较久、专门供房东使用的补救措施。大致来说，房东向法院申请扣押令（writ of distress），之后由法院执达员扣押租客留在屋内的动产；如果欠款仍未清偿，这些财物可被变卖抵债。这是法院程序：房东绝不能亲自扣押租客的物品。可追讨的欠租期限和可扣押的物品都有限制，申请前请先咨询律师。
| 途径 | 作用 | 最适合 | 需要核实的事项 |
|---|---|---|---|
| 还款计划 | 商定时间表清还欠租 | 暂时资金紧张的租客 | 把日期和金额写成书面 |
| 催款函 | 附带期限的正式通知 | 提出索偿前的每一个案例 | 通知条款规定的送达方式 |
| 小额索偿审裁庭 | 先调解，再下达付款令 | 上限内的住宅欠租索偿 | 现行金额上限和费用 |
| 扣押财物抵租 | 法院执达员扣押屋内财物 | 租客仍住在单位内且有值钱物品 | 律师意见、时限、豁免物品 |
| 民事诉讼 | 完整诉讼，通常需请律师 | 金额较大或纠纷复杂 | 律师费与欠款金额的权衡 |
拿到判令不等于拿到钱。如果租客无视小额索偿审裁庭的判令，还可以通过法院采取执行措施，所以请把文件整理好。
房东绝对不能做的事
自行解决可能让一个有力的索偿变得站不住脚，有些行为甚至可能让你承担民事或刑事责任。
- 租期内不要换锁，也不要搬走租客的物品。在租客不同意的情况下收回有人居住的单位，需要法院命令。
- 不要断水、断电或断网来向租客施压。
- 不要骚扰租客，也不要联系其雇主或家人让对方难堪。
- 不要扣留租客的护照或其他证件作为担保。
如果双方关系还因其他原因破裂，例如噪音、损坏或未经许可的住客，请参阅我们另一篇如何应对难缠的租客。本文只讨论欠款问题。
降低下次再遇到的风险
欠租防患于未然，比事后追讨容易得多。好好筛选租客，核实工作、准证有效期和前任房东的推荐，可参考我们的如何筛选和挑选租客。通过银行转账或 GIRO 收租，让每笔付款都有记录；一旦漏付，几天内就跟进，而不是拖上几个月。如果你是第一次出租房屋，我们的新加坡房东入门指南介绍了更全面的责任。
租客一旦停止付租，保持冷静，记录一切，并按顺序采取合法步骤。现行限额、费用和程序请以司法机构和国家法院官网为准；金额较大或情况复杂时，请咨询律师。
官方资料： 新加坡法院
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