组屋（HDB flat）屋主去世后，很多家庭以为组屋自然归住在里面的人所有。实际上，接下来会发生什么取决于三件事：组屋以何种方式共有、是否有有效的遗嘱，以及继承人是否有资格拥有组屋。及早弄清楚这些，可以省下好几个月的混乱，也能避免谁都不想要的被迫出售。
本指南按顺序说明在决定是否出售之前会经历的各个步骤。内容仅为一般信息，并非法律意见。具体适用于您家庭的情况，请向建屋发展局（HDB）、法院和律师确认。
第一步：确认组屋的共有方式
凡是有两名或以上屋主的组屋，都以下列两种方式之一持有。您可以在 HDB 租约文件上查看，或登录 HDB 网站的 My HDBPage 查看组屋详情。
- 联权共有（joint tenancy）。所有屋主共同持有整套组屋。其中一名屋主去世时，其权益会自动转给仍在世的屋主，这称为「生存者取得权」（right of survivorship）。遗嘱无法推翻这一点，因为去世者的份额根本不会进入遗产。
- 分权共有（tenancy in common）。每名屋主持有明确的份额，例如 50:50 或 70:30。其中一名屋主去世时，其份额成为遗产的一部分，按遗嘱分配；如没有遗嘱，则按无遗嘱继承规则分配。
- 单独屋主。如果去世者是唯一的屋主，整套组屋都成为遗产的一部分。
大多数已婚夫妇以联权共有的方式购屋，所以对很多家庭来说答案很简单：在世的配偶成为唯一屋主。穆斯林家庭请注意，根据《回教法管理法》（Administration of Muslim Law Act），继承有其自身规则，联权共有如何处理，应向回教法庭（Syariah Court）或熟悉穆斯林遗产的律师确认。
三种情况对比
| 情况 | 谁取得去世者的权益 | 主要文件 | 与 HDB 的一般下一步 |
|---|---|---|---|
| 联权共有，另一共有人仍在世 | 在世的联权共有人自动取得 | 死亡证明书 | 向 HDB 申请更新屋主记录 |
| 分权共有或单独屋主，有遗嘱 | 遗嘱中指定的受益人 | 由遗嘱执行人取得的遗嘱认证书（Grant of Probate） | 遗嘱执行人向 HDB 申请转让组屋 |
| 分权共有或单独屋主，无遗嘱 | 按《无遗嘱继承法》（Intestate Succession Act）确定的近亲 | 由遗产管理人取得的遗产管理书（Letters of Administration） | 遗产管理人向 HDB 申请转让组屋 |
| 去世者为穆斯林 | 按伊斯兰继承法（Faraid）确定的继承人 | 回教法庭发出的继承证书，以及相关的法庭授权文件 | 向 HDB 和律师确认转让途径 |
有遗嘱的情况
如果去世者留有遗嘱，遗嘱中指定的执行人须向家事司法法庭（Family Justice Courts）申请遗嘱认证书。这份文件确认执行人有权处理遗产，包括去世者在组屋中的份额。
取得认证书后，执行人联系 HDB，把组屋或去世者的份额转给遗嘱中指定的受益人。HDB 将此作为「产权转移」（transmission）处理，这是指因去世而非买卖而发生的产权转移的正式说法。
几点实用提示：
- 遗嘱必须是最新的有效遗嘱。如果不确定是否有遗嘱，律师可以协助查找，去世者自己的律师也可能保存着副本。
- 遗嘱执行人可以是家庭成员，不一定要是律师，不过很多人会请律师办理法庭申请。
- 在遗嘱中把组屋留给某人，并不保证对方可以保留组屋。HDB 的资格条件依然适用，详见下文。
没有遗嘱的情况
如果没有有效遗嘱，遗产按《无遗嘱继承法》分配。法律规定了固定的继承顺序，一般先是配偶和子女；如果没有，再依次是父母、兄弟姐妹及更远的亲属。
由一名家庭成员（通常是配偶或成年子女）向法庭申请遗产管理书，成为遗产管理人。之后由遗产管理人代表所有受益人与 HDB 打交道。由于可能有好几个人同时继承份额，无遗嘱的个案往往耗时更长，也需要家人之间更多的共识。
对于规模较小的遗产，公共受托人办公室（Public Trustee’s Office）或许可以代为管理遗产，而无需申请法庭授权文件。在认定适用之前，请先到公共受托人办公室网站查看最新条件。
受益人真的能保留组屋吗？
这是家庭最常忽略的一环。继承组屋的份额，不等于有资格拥有组屋。HDB 会审核每名受益人是否符合其拥屋规定，一般包括以下几点：
- 公民身份与居留身份。组屋一般只限新加坡公民和新加坡永久居民拥有，并对家庭组成有相关条件。
- 名下其他房产。已拥有另一套组屋或私人房产的受益人，可能不被允许同时持有继承的组屋。
- 家庭组成。HDB 可能要求组屋的拥有和居住方式符合其某项资格计划。
如果受益人不符合资格，HDB 可能要求在规定期限内出售组屋，或允许转给另一名符合资格的家庭成员。相关规定和期限可能会变动，所以在家人做打算之前，请直接询问 HDB。在产权确定之前，不要让任何人搬进去、出租房间或开始装修。
未还清的贷款与房屋保障计划
很多屋主去世时仍有房屋贷款。如果组屋是用公积金（CPF）储蓄购买的，屋主通常必须投保房屋保障计划（Home Protection Scheme，HPS），这是由中央公积金局（CPF Board）推出的递减型房贷保险。如果去世者有投保，HPS 可能会在其保额范围内还清其所占的未偿贷款份额。
请向中央公积金局查询去世者是否有有效的 HPS 保障，以及赔付多少。银行贷款可能有自己的房贷保险，也请询问银行。在此期间，除非贷款机构另有指示，请继续缴付分期付款，以免在办理手续期间累积欠款。
公积金存款本身是另外处理的。公积金储蓄会交给去世者在公积金提名中指定的人，而不是按遗嘱分配。详情可参阅我们的指南：去世后公积金终身入息（CPF LIFE）怎么处理。
给家人的实用清单
- 办理死亡登记，并领取多份死亡证明书。
- 找出 HDB 产权文件，确认是联权共有还是分权共有。
- 查找遗嘱并确认遗嘱执行人，或商定由谁申请成为遗产管理人。
- 联系中央公积金局了解 HPS 及公积金提名，并联系银行了解贷款情况。
- 如有需要，申请遗嘱认证书或遗产管理书。
- 询问 HDB 您的个案如何办理转让，以及受益人是否符合资格。
- 到这一步，再决定保留、转让还是出售组屋。
关于家人去世后需要处理的其他事务，请参阅在新加坡家人去世后该做什么；关于去世者的存款，请参阅我们的去世后的银行账户处理指南。如果日后需要在在世屋主之间调整产权，从组屋中移除共有人名字说明了 HDB 在什么情况下允许这样做。
相关程序和资格规定会不时更新，请务必向 HDB、家事司法法庭和中央公积金局确认最新要求。
常见问题
遗产还在办理期间，我可以继续住在已故父母的组屋里吗？ 实际上家人通常会继续住，但在完成过户之前，产权并未确定。在建屋发展局确认产权归属前，不要出租房间、装修或做重大决定，并继续缴付贷款。
如果继承人之一是外国人或已拥有其他房产怎么办？ 继承一份产权并不保证能继续持有。建屋发展局会检查公民身份、居留身份及名下其他房产等拥有权规定。继承人若不符合资格，可能被要求在规定期限内卖出，或转给其他符合资格的家人。
已故屋主的公积金存款会给谁？ 公积金存款归公积金提名中列明的人，不经过遗嘱处理。请向公积金局查询提名情况，以及屋贷是否有房屋保障计划（HPS）的保障。
屋主去世后，组屋过户要多久？ 时间不一，要看有没有遗嘱、有多少继承人，以及法院授权书多快批下来。没有遗嘱的情况通常更耗时。请向建屋发展局和律师了解当前的办理步骤及时间。
联名共有的屋主可以在遗嘱里把自己那份留给别人吗？ 不可以，联名共有（joint tenancy）的情况下不行。根据生存者取得权，这一份会自动归存活的屋主，遗嘱无法推翻。只有分权共有（tenancy in common）的份额才算遗产，并按遗嘱分配。
官方资料： 建屋发展局（HDB）
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